Kaufen Sie keine Immobilie in Bulgarien, bevor Sie diesen Artikel gelesen haben
Deutsche Staatsbürger gehören zu den fünf aktivsten Immobilienkäufern in Bulgarien. Auch während des Lockdowns blieb die Nachfrage der Deutschen hoch und stieg 2021 noch weiter an. Was veranlasst die Deutschen, in die bulgarischen „Quadrate“ zu investieren? Wie wählt man die richtige Immobilie in diesem Land aus? Was ist beim Kauf zu beachten? Wie vermeidet man Gefahren und Fallstricke? Wir haben diesen Artikel vorbereitet, um Ihnen zu helfen, Antworten auf diese Fragen zu finden.
Gründe für die Popularität bulgarischer Immobilien bei deutschen Staatsbürgern
Resorts für jeden Geschmack. Bulgarien ist ein preiswertes Reiseziel für ganzjährige Erholung. Vor allem ist dieses Balkanland berühmt für seine Kurorte am Schwarzen Meer. Es gibt jedoch auch balneologische Zonen mit Mineralwasser und Heilschlamm mit einzigartigen Eigenschaften, Skigebiete mit modernen Pisten und leuchtenden Naturattraktionen. Bulgarien steht in Europa an dritter Stelle in Bezug auf die Anzahl kultureller Attraktionen und an zweiter Stelle in der Welt in Bezug auf die Anzahl an Mineralquellen.
Akzeptable Preise.
Das Zeichen „günstig“ kennzeichnet hier fast alles: Lebensmittel, Treibstoff, Kleidung, Unterhaltung und Behandlung, Immobilien. Zum Beispiel die durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche in Bulgarien beträgt 700 Euro, in Sofia und den Schwarzmeer-Resorts - 800-1000 Euro. Das sind 75 % weniger als in Deutschland und anderen Erholungsstaaten der Eurozone (Italien, Griechenland, Spanien, Portugal).
Siehe heiße Angebote im Katalog:
Leichtigkeit der Vereinbarung.
Um Immobilien in Bulgarien zu kaufen, brauchen Sie nur einen ausländischen Pass und ein Verrechnungskonto bei einer bulgarischen Bank. Und seit 2012 sind alle gesetzlichen Beschränkungen beim Erwerb von Grundstücken für Inhaber von EU-Pässen aufgehoben.
Gute Einstellung der Bulgaren zu den Deutschen.
Bulgarien strebt nach europäischen Werten und orientiert sich dabei vor allem an Deutschland. Deutsche sind häufige Gäste in bulgarischen Ferienorten, daher ist die lokale Bevölkerung deutschen Staatsbürgern gegenüber freundlich.
Wissen Sie?
In den letzten 8 Jahren haben durchschnittlich 500.000 Touristen aus Deutschland jährlich Bulgarien besucht.
Gemessenes Leben und Unterhaltung.
Bulgarien hat verschiedenen Kategorien von Käufern etwas zu bieten:
— malerisches bulgarisches Hinterland und kleine Badeorte - für Familien
— mit Kindern und Liebhaber einer gemessenen Erholung.
— große Städte (Varna, Burgas, Sofia, Plovdiv) oder "Party" -Resorts (Sunny Beach) - für junge Leute und Kenner der Vorzüge der modernen Zivilisation.
— Siedlungen im Balkangebirge (Rhodopi, Pirin, Rila) - für Liebhaber von Outdoor-Aktivitäten und Ökotourismus.
Günstige Lage.
Gerade in der Ferienzeit fliegen regelmäßig Flugzeuge von Deutschland nach Bulgarien. Auch die Türkei und Griechenland sind leicht zu erreichen. Zahlreiche Bustouren zu den Sehenswürdigkeiten dieser Länder werden von Bulgarien aus organisiert.
Welche Immobilien interessieren deutsche Staatsbürger?
Die Deutschen sind mehr gefragte Immobilien in der Region Burgas. Die beliebtesten Städte und Ferienorte sind Sunny Beach, St. Vlas, Nessebar, Rawda, Pomorie, Sozopol, Burgas. Es gibt eine größere Auswahl an Wohnimmobilien, gute Bedingungen für die Erholung und die Preise sind niedriger als in den nördlichen Regionen (Nähe von Varna).
Deutsche Käufer sind in erster Linie an Wiederverkaufswohnungen mit Möbeln und Haushaltsgeräten interessiert, sowohl in Stadtwohnungen als auch in Komplexen vom Typ Resort. Auch in den letzten Jahren ist die Nachfrage nach Immobilien im Baustadium gestiegen.
Merkmale des Immobilienmarktes in Bulgarien
Resorts für vorübergehenden und dauerhaften Aufenthalt.
Alle Immobilien an der Schwarzmeerküste Bulgariens können in zwei Kategorien eingeteilt werden: für vorübergehenden und ganzjährigen dauerhaften Aufenthalt.
Von den mehr als 20 bulgarischen Ferienorten sind nur wenige für einen dauerhaften Aufenthalt geeignet. In kleinen Ferienanlagen friert in der Nebensaison alles ein, Geschäfte, Restaurants und viele Wohnanlagen sind geschlossen.
Die Infrastruktur größerer Resortkomplexe und Städte - Sunny Beach, St. Vlas, Nessebar, Rawda, Burgas und Varna ist für das ganzjährige Leben geeignet.
Es wird interessant:Wo kann man in Bulgarien am besten eine Wohnung kaufen?
Standort der Privatwirtschaft.
Es sollte berücksichtigt werden, dass sich Privathäuser in Bulgarien hauptsächlich in Varna, Burgas und der Umgebung dieser Städte befinden. Es gibt auch eine Reihe von Dörfern entlang der Küste, in denen Sie relativ günstig ein Privathaus kaufen können. In den bekannten bulgarischen Ferienorten wie Sunny Beach und St. Vlas gibt es fast keine Privathäuser, da hier hauptsächlich Hotels und Apartmentkomplexe stehen.
Ein kleiner privater Sektor in diesen Gebieten befindet sich in einer Entfernung von 5-10 km von der Küste in kleinen Wohnanlagen.
Markt Preise.
Immobilien in Bulgarien sind in letzter Zeit im Preis um 7-10% pro Jahr gestiegen, in einigen Segmenten erreicht das Wachstum 15%. Dies ist auf die hohe Nachfrage und Inflation im Bauwesen zurückzuführen, die durch die Covid-19-Pandemie verursacht wurden.
Im Jahr 2022 können Wohnungen in Bulgarien zu folgenden Preisen gekauft werden:
- Studios - 25-35 Tausend Euro;
- Apartments mit 1 Schlafzimmer - von 30 - 50 Tausend Euro;
- Privathäuser - ab 50.000 Euro.
Gleichzeitig sind in den nördlichen Regionen der Schwarzmeerküste (Region Varna) die Kosten pro Quadratmeter um 25-30% höher als in den südlichen Regionen (Region Burgas).
Merkmale des Geschäftsabschlusses.
Ausländische Staatsbürger arbeiten aufgrund der Unkenntnis der Sprache und der Feinheiten der bulgarischen Gesetzgebung praktisch nicht direkt mit Hausverkäufern zusammen. Laut Statistik werden bis zu 98 % der Vereinbarungen über lokale Immobilienagenturen abgewickelt.
Auch während der Pandemie wird das Remote-Format von Vereinbarungen zunehmend nachgefragt, ohne die persönliche Anwesenheit von Käufern oder Verkäufern durch vertrauenswürdige Vertreter.
Wichtig! Der Käufer zahlt dem Makler nichts für Dienstleistungen.
Immobilienkaufvorgang
Eine Anzahlung für die Reservierung leisten.
Der Käufer hinterlässt dem Verkäufer oder der Agentur eine Reservierungskaution (normalerweise 2000 Euro) und schließt einen Reservierungsvertrag ab. Die Anzahlung wird auf das Bankkonto des Anwalts überwiesen. Die Wohnimmobilie wird aus dem Verkauf genommen und ein Dokumentenpaket für die Vereinbarung vorbereitet (normalerweise dauert die Erstellung der Dokumente 15–30 Tage). Die Höhe der Anzahlung wird bei der Schlussabrechnung mit dem Verkäufer berücksichtigt. Der Betrag erhöht sich, wenn die Reservierungsdauer auf Wunsch des Käufers verlängert werden muss.
Notarielle Registrierung der Vereinbarung.
Beim Notar treffen sich Agenturmanager, Anwalt, Verkäufer und Käufer (Käufer und Verkäufer können sich durch ihre Bevollmächtigten vertreten lassen). Die Parteien unterzeichnen das Dokument, zahlen die Notarkosten, nach der endgültigen Abrechnung beglaubigt der Notar den Vertrag.
Registrierung von Dokumenten in Bulstat.
Der notarielle Vertrag wird bei Gericht und im Immobilienregister Bulstat registriert (7 Tage). Danach gehen die Eigentumsrechte endgültig auf den Käufer über. Am Ende wird der neue Eigentümer als Grundsteuerzahler registriert. Alle Phasen dieses Verfahrens dauern bis zu 60 Tage.
Neuregistrierung von Verträgen mit Versorgungsunternehmen.
Nachdem alle Dokumente fertig sind, muss ein Dienstleistungsvertrag mit der Verwaltung des Komplexes und der Versorgungsunternehmen abgeschlossen werden. Der Vertrag mit der Verwaltungsgesellschaft wird die Höhe der Wartungsgebühr für den Komplex und das System ihrer Zahlung angeben.
Der Vorgang dauert mindestens 2 Wochen, maximal 4 Wochen.
Um ein Landobjekt auszuwählen und zu registrieren, muss man zweimal nach Bulgarien kommen.
Objektauswahl und Resevierung.
Notarielle Registrierung der Vereinbarung.
Die Vereinbarung wird auch aus der Ferne vorgenommen. Sie müssen uns einfach die erforderlichen Unterlagen per Post zusenden, nachdem Sie sie von einem Notar beglaubigt haben.
Die Immobilienagentur «BolgarskiyDom.com» hilft ausländischen Bürgern seit 14 Jahren beim Wohnungskauf in Bulgarien. In dieser Zeit haben wir mehr als 1000 erfolgreiche Vereinbarungen abgeschlossen, Erfahrungen gesammelt, einen Ruf als zuverlässiges Unternehmen und neue Freunde bei unseren Kunden gewonnen! Wir garantieren 100% Transparenz und Sicherheit, Unterstützung in allen Phasen der Vereinbarung. Wir berücksichtigen alle Ihre Vorlieben und Wünsche. Erfahren Sie mehr über «BolgarskiyDom.com».
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Wie man Fallstricke vermeidet
Es besteht die Gefahr, Baufälligkeit oder Nachteile der Lage der Immobilien in Bezug auf Geschäftslage und andere Infrastrukturobjekte zu übersehen. Im Sommer ist es ziemlich schwer, Probleme mit der Heizung in Wohnungen im Winter zu berücksichtigen. Und umgekehrt, ist es leicht im Winter ein geschlossenes Restaurant zu übersehen, wobei in Reisezeit ist es voll von Menschen.
Ist einer der größten Fallstricke, weil das Kaufobjekt nicht fertiggebaut ist oder sogar nicht existiert. Im Grunde geht es um die Kiste voller Steine. Der Käufer kann einsparen, riskiert aber in die Bauruine investieren oder ein Bauobjekt bekommen, das den ursprünglichen Eigenschaften nicht entspricht.
Die von den Anwälten des Bauunternehmens aufgesetzten Marketingverträge enthalten oft Risikostreuungsvoraussetzungen zwischen dem Käufer und dem Immobilienverkäufer nicht.
Es ist zu beachten, die Wohnung kann verpfändet sein, einigen Eigentümer gehören oder es kann andere Personen geben, die die Eigentumsrechte beanspruchen. Es kann auch Steuerschulden gegenüber dem Staat, unautorisierten Umbau, unrichtigen Dokumentstatus im Notarvertrag (Werkstatt, Atelier) usw. geben.
Mehr über die Probleme mit Immobilien kann man: hier lesen
Beliebte Fragen und Antworten
Bei der Registrierung einer Wohnimmobilie als Eigentum muss der Käufer etwa 4-5% des Wertes der Immobilie bezahlen. Dies sind Notargebühren, Transaktionssteuern, Anwalts- und Übersetzergebühren.
Für die Leistungen einer Immobilienagentur müssen Sie nichts bezahlen – alle Kosten trägt der Verkäufer der Wohnimmobilie.
Lesen Sie mehr über die Kosten des Käufers: hier
Nach der Eigentumsübertragung auf Sie müssen Sie zahlen:
- Jährliche Grundsteuer – 0,15%
- Gemeindegebühr – (0,2-1% je nach Gemeinde);
- Unterstützungsgebühr – jährliche Gebühr für die Wohnanlageversorgung (von 50 bis 3000 Euro pro Jahr).
Grundlage für die Berechnung der jährlichen Grundsteuer und Gemeindegebühr ist der Katasterwert des Objekts (2-3 mal niedriger als der Marktwert). Erfahren Sie mehr von Steuern und Grundsteuerzahlungssystem.
Mit einem deutschen Pass können Sie sich bis zu 90 Tage in Bulgarien aufhalten. Wenn Sie für einen längeren Zeitraum anreisen möchten, stellen Sie spätestens 3 Monate nach der Ankunft beim Migrationsservice eine langfristige Aufenthaltserlaubnis aus. Um eine positive Antwort von den bulgarischen Behörden zu erhalten, ist das erforderlich.
- Man muss auch die Unterlagen vorlegen, die das Eigentum an Immobilien im Land belegen (oder einen Immobilienmietvertrag);
- Man muss die erforderliche Höhe des Einkommens (monatliches Einkommen, Bankkonto) bestätigen.
- Es ist unbedingt, eine in Bulgarien gültige Krankenversicherung mit dem erforderlichen Versicherungsschutz haben.
Ja, nach bulgarischem Recht können Sie Eigentum legal vermieten, sofern Mieteinnahmen gezahlt werden. Während Ihrer Abwesenheit können Sie einen Vertrag mit einer Verwaltungsgesellschaft abschließen, die sich um die Vermietung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses kümmert. Mieteinnahmen werden auf Ihr Bankkonto überwiesen oder auf andere im Voraus vereinbarte Weise überwiesen. Die Gebühr der Verwaltungsgesellschaft beträgt etwa 25 %.
