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BolgarskiyDom präsentiert einen kurzen Überblick über den bulgarischen Immobilienmarkt im Jahr 2016. Wir hoffen, dass die Analyse und die Prognosen unserer Analysten Ihnen helfen, folgende Fragen zu beantworten:
- Lohnt es sich derzeit, Immobilien in Bulgarien zu kaufen?
- Wohin sollte man investieren: in Stadt- oder Ferienwohnungen, in Wohn- oder Gewerbeimmobilien?
- Wie ist die aktuelle Situation in Bulgarien, und wie wird sich der Immobilienmarkt kurz- und langfristig entwickeln?
Der Immobilienmarkt in Bulgarien – ein Rückblick
Die Entwicklung des Immobilienmarktes von 2000 bis 2017 verlief in mehreren Phasen.
- 2000–2008 – „Boom“. Diese Phase ist durch einen starken Nachfrageanstieg nach bulgarischen Immobilien seitens westeuropäischer und russischer Käufer, eine verstärkte Bautätigkeit und rasch steigende Preise (mehr als 300%) gekennzeichnet.
- 2008–2012 – „Einbruch“. Infolge der weltweiten Wirtschaftskrise von 2008 ging die Nachfrage nach bulgarischem Wohnraum stark zurück, und ein lang anhaltender Preisrückgang setzte ein. Bis 2012 verloren bulgarische Immobilien bis zu 40% ihres Wertes gegenüber dem Höchststand vor der Krise.
- 2013-2014 – „Stabilisierung“. 2013 erreichten die Preise in Bulgarien ihren Tiefpunkt und begannen 2014 erstmals seit Beginn der Krise zu steigen.
- 2015 – Gegenwart – „Wachstum“. Der Preistrend im Jahr 2015 zeigte leicht nach oben. Steigende Nachfrage und Preise waren besonders in der Hauptstadt und den großen bulgarischen Städten sichtbar.
5 Trends auf dem Immobilienmarkt 2016
1. Stabilisierung des Ferienwohnungsmarktes. 2016 herrschte auf dem Schwarzmeermarkt Ruhe. Weder gab es einen Nachfrageboom noch massive Verkäufe von Wohnobjekten. Das Angebot überstieg die Nachfrage nur geringfügig, was starke Preisschwankungen verhinderte, das Preisniveau aber dennoch nach unten drückte.
Gründe: Der Markt hatte ein mehr oder weniger angemessenes Preisniveau erreicht. Obwohl Makler eine zunehmende Zahl von Verkäufern, vor allem unter russischen Bürgern, verzeichneten, wurde das wachsende Angebot durch einen stetigen Zustrom neuer Käufer ausgeglichen.
2. Steigende Inlandsnachfrage. Erstmals seit längerer Zeit verzeichneten Makler eine steigende Inlandsnachfrage. Immer mehr Bulgaren kauften Wohnobjekte sowohl in Städten als auch in Badeorten. In der Küstenregion entfielen auf Käufer mit bulgarischem Pass 30-40% aller Immobilientransaktionen. Das Hauptziel der meisten Käufer war die Erzielung von Mieteinnahmen.
Gründe:
- Verbesserung der makroökonomischen Situation in Bulgarien.
- Günstigere Hypothekenkredite (bis auf 3,5-4,5% jährlich) und eine vereinfachte Kreditvergabe.
- Sinkende Einlagenzinsen. Der durchschnittliche Einlagenzins betrug 1-2%, während Immobilienrenditen zwischen 4-7% lagen.
3. Veränderte Zusammensetzung ausländischer Käufer. 2015-2016 sank die Zahl russischer Immobilienkäufer um etwa ein Drittel. Zugleich kamen neue Käufergruppen auf den Markt: Belarussen, Ukrainer und Polen. Im vergangenen Jahr verzeichneten bulgarische Makler mehr Kaufanfragen aus Deutschland, Israel, Rumänien und den baltischen Staaten.
Gründe:
- Sinkende Kaufkraft der Russen und politische Spannungen mit Europa.
- Im Vergleich zu anderen Zielen günstige Preise und die Suche europäischer Käufer nach neuen Investitionsmöglichkeiten.
4. Boom bei Stadtimmobilien. In Sofia, Varna, Burgas und Plowdiw übertraf der Preisanstieg den bulgarischen Durchschnitt deutlich. Nach Angaben von Ende Dezember stiegen die Preise in der bulgarischen Hauptstadt um 10%, in Varna und Burgas um 5,8% beziehungsweise 7,3%.
Gründe:
- Steigende Inlandsnachfrage dank günstiger Hypotheken und niedriger Renditen von Bankeinlagen.
- Mangel an modernen Objekten auf dem Markt.
- Hohe Mietrenditen von Stadtimmobilien.
5. Wachsende Beliebtheit von Gewerbeflächen. Seit mehreren Jahren wuchs der bulgarische Gewerbeimmobilienmarkt zweistellig. Die Zahl der Kaufanfragen für Büro- und Handelsflächen nahm zu, und der Bau neuer Objekte wurde verstärkt.
Gründe:
- Akuter Mangel an Gewerbeflächen in bulgarischen Städten.
- Hohe Renditen von Gewerbeimmobilien (8,75%-11% je nach Typ).
Preisentwicklung 2016
Die Immobilienpreise stiegen während des gesamten Jahres 2016. Nach den quartalsweisen Daten des bulgarischen Nationalen Statistischen Instituts stiegen die Preise in jedem Quartal 2016 gegenüber dem entsprechenden Zeitraum 2015. Die positive Entwicklung betraf sowohl Neubauten als auch Bestandswohnungen. Die Daten des NSI zur Preisveränderung stehen in der folgenden Tabelle.
| Kategorie | І | ІІ | ІІІ | IV |
|---|---|---|---|---|
| Gesamtveränderung | +4,6 % | +6,5 % | +8,8 % | +8,1 % |
| Neubauten | +5,8 % | +4,9 % | +7,9 % | +7,0 % |
| Bestandsimmobilien | +3,8 % | +7,5 % | +9,3 % | +8,8 % |
Die Preisveränderungen jedes Quartals gegenüber dem vorherigen Quartal sind unten aufgeführt.
| Kategorie | І | ІІ | ІІІ | IV |
|---|---|---|---|---|
| Gesamtveränderung | +1,1 % | +2,8 % | +1,6 % | +2,4 % |
| Neubauten | +0,3 % | +1,1 % | +3,8 % | +1,7 % |
| Bestandsimmobilien | +1,6 % | +3,7 % | +0,4 % | +2,8 % |
Prognose für die Entwicklung des Immobilienmarktes 2017
Russische Käufer werden auf den Markt zurückkehren. Ein stärkerer Rubel macht bulgarische Immobilien für russische Bürger günstiger. Zusammen mit steigenden Ölpreisen und einer Stabilisierung der russischen Wirtschaft lässt dies Experten auf mehr Verkäufe an russische Käufer hoffen.
Die Immobilienpreise in den Städten werden weiter steigen. Angebot und Nachfrage werden erst nach einigen Jahren ins Gleichgewicht kommen, weshalb die Kaufaktivität auch 2017 weiter zunehmen wird.
Das durchschnittliche Preisniveau wird steigen. Angesichts der wachsenden Nachfrage werden die Immobilienpreise in Bulgarien 2017 weiter steigen. Dies gilt besonders für große Städte.
