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Im 3. Quartal 2026 wurden in Bulgarien 45.312 Immobilienverkäufe registriert, gegenüber 58.184 im Vorjahr. Die Zahl der Transaktionen sank um 22,1 %; in einigen Gebieten an der Schwarzmeerküste fiel der Rückgang noch deutlicher aus.
Die Aktivität auf dem bulgarischen Immobilienmarkt ist spürbar zurückgegangen. Im 3. Quartal 2026 wurden im Land 45.312 Immobilienverkäufe registriert. Im gleichen Zeitraum 2025 waren es 58.184. Ein deutlicher Unterschied — 22,1 % weniger als im Vorjahr.
Diese Zahlen stammen aus dem offiziellen Bericht der Registeragentur Bulgariens (Агенция по вписванията) für Juli bis September 2026. Die Quartalsstatistik des Immobilienregisters — auf Bulgarisch Имотен регистър, also des staatlichen Immobilienregisters, — kann ebenfalls auf der offiziellen Website der Registeragentur eingesehen werden.
Der Rückgang ist nicht nur landesweit zu erkennen. Auch an der Schwarzmeerküste sank die Zahl der registrierten Verkäufe, wobei die Differenz zum Vorjahr in einigen für Käufer wichtigen Gebieten mehrere Dutzend Prozent beträgt.
Für Käufer ist dies ein interessantes Signal, das jedoch mit Bedacht interpretiert werden sollte. Die Statistik besagt nicht, dass Immobilien in Bulgarien nun flächendeckend billiger werden. Sie zeigt vielmehr, dass der Markt weniger aktiv geworden ist und Transaktionen nicht mehr mit der früheren Geschwindigkeit abgeschlossen werden.
Burgas, Warna und Nessebar: Wo die Aktivität am stärksten sank
An der Küste unterscheidet sich die Entwicklung je nach Gebiet erheblich.
Beim Eintragungsamt — auf Bulgarisch Служба по вписванията — in Burgas wurden im 3. Quartal 2026 2.047 Verkäufe registriert, gegenüber 2.389 im gleichen Zeitraum 2025. Das entspricht einem Rückgang von etwa 14,3 %.
In Warna ist der Unterschied größer: 2.853 Verkäufe gegenüber 3.870 im Vorjahr — etwa minus 26,3 %.
Noch stärker veränderte sich die Statistik in Nessebar, einem der wichtigsten Gebiete für Ferienimmobilien. Von Juli bis September 2026 wurden hier 1.857 Verkäufe registriert, gegenüber 2.951 im Vorjahr. Das entspricht einem Rückgang von rund 37,1 %.
In Pomorie war die Veränderung deutlich geringer: 601 Verkäufe gegenüber 623, also etwa −3,5 %. In Tsarevo sank der Wert von 461 auf 345 Verkäufe, beziehungsweise um etwa 25,2 %.
Das Bild ist uneinheitlich. Die gesamte bulgarische Küste entwickelt sich nicht gleich: In einigen Gebieten blieb die Zahl der Transaktionen fast auf dem Vorjahresniveau, in anderen fiel der Rückgang sehr deutlich aus.
Was die Statistik der Registeragentur tatsächlich zeigt
Hier gilt es einen wichtigen Punkt zu beachten. Der Bericht erfasst ausdrücklich registrierte Immobilienverkäufe, nicht ausschließlich Wohnungsverkäufe.
Имотен регистър — das Immobilienregister Bulgariens — enthält Angaben zu Urkunden, die die Übertragung, Änderung oder Beendigung von Eigentum und anderen dinglichen Rechten an Immobilien betreffen. Dort werden auch Hypotheken und Belastungen eingetragen. Die Statistik der Registeragentur darf daher nicht als reiner Bericht über den Wohnungsmarkt verstanden werden.
Es gibt außerdem eine territoriale Besonderheit. Die Zahlen werden nach Eintragungsämtern ausgewiesen — den regionalen Stellen, bei denen die jeweiligen Transaktionen und Urkunden registriert werden. Ein Wert für Nessebar darf daher beispielsweise nicht automatisch als Zahl der ausschließlich innerhalb der Verwaltungsgrenzen der Stadt Nessebar verkauften Wohnungen verstanden werden.
Für die Marktanalyse sind diese Daten dennoch sehr wertvoll: Sie ermöglichen es, die Aktivität verschiedener Zeiträume zu vergleichen und zu erkennen, wo sich die Zahl der registrierten Verkäufe besonders stark verändert.
Eines zeigt der Bericht jedoch nicht — die tatsächlichen Transaktionspreise. Ein Rückgang der Verkaufszahlen bedeutet für sich genommen daher noch keinen Wertverlust bei Immobilien.
Weniger Transaktionen bedeuten nicht automatisch niedrigere Preise
Für Käufer ist dies ein entscheidender Punkt.
Aus einem Rückgang der registrierten Verkäufe um 22,1 % lässt sich nicht direkt schließen, dass die Preise ebenfalls um 22 % fallen müssen oder dass der Immobilienmarkt insgesamt einbricht. Es handelt sich um unterschiedliche Kennzahlen.
Die Zahl der Transaktionen misst die Marktaktivität. Der Preis zeigt, zu welchen Bedingungen sich Verkäufer und Käufer letztlich einigen. Beide Kennzahlen können sich eine Zeit lang in unterschiedliche Richtungen bewegen.
Deshalb lohnt es sich derzeit, nicht nur den durchschnittlichen Quadratmeterpreis zu beobachten, sondern auch, wie lange ein bestimmtes Objekt bereits angeboten wird, wie viele ähnliche Angebote es in der Umgebung gibt und wie stark der Verkäufer an einem Abschluss interessiert ist.
Bei sinkender Käuferaktivität können Verkäufer weniger darauf vertrauen, dass nahezu jedes Objekt schnell einen neuen Eigentümer findet. Das gilt besonders, wenn der Preis über dem Marktniveau liegt oder die Wohnung offensichtliche Nachteile hat.
Genau hier kann die Position des Käufers stärker werden.
Warum die Hypothekenstatistik besondere Aufmerksamkeit verdient
Der Bericht enthält noch ein interessantes Detail. Trotz des Rückgangs der Gesamtzahl der Verkäufe ist die Zahl der registrierten vertraglichen Hypotheken nicht gesunken.
Im 3. Quartal 2026 wurden 14.407 registriert, gegenüber 13.945 im gleichen Zeitraum 2025. Das sind etwa 3,3 % mehr.
Auf den ersten Blick scheinen sich die Zahlen zu widersprechen: Die Verkäufe gingen deutlich zurück, während die Zahl der vertraglichen Hypotheken leicht stieg. Beide Werte sollten jedoch nicht eins zu eins verglichen werden. Die Eintragung einer vertraglichen Hypothek bedeutet nicht automatisch einen separaten Wohnungskauf in genau diesem Quartal. Eine Hypothek ist eine eigenständige Art eintragungsfähiger Urkunde.
Dennoch zeigt die Statistik etwas Wichtiges: Der Markt ist nicht zum Stillstand gekommen, und kreditfinanzierte Transaktionen finden weiterhin statt. Es ist daher zutreffender, von einer geringeren allgemeinen Transaktionsaktivität als von einem Verschwinden der Nachfrage zu sprechen.
Was sich für Käufer verändert hat
Für Menschen, die eine Immobilie in Bulgarien suchen, beginnt genau hier der interessanteste Teil.
In einem sehr aktiven Markt müssen Käufer oft schnell entscheiden. Wenn mehrere Interessenten gleichzeitig ein attraktives Objekt besichtigen, bleibt nur wenig Zeit, Angebote ausführlich zu vergleichen oder lange zu verhandeln.
Bei weniger Transaktionen ändert sich die Lage. Nicht bei jedem Objekt und nicht bei jedem Verkäufer, aber der Verhandlungsspielraum wird größer.
Drei Punkte verdienen derzeit besondere Aufmerksamkeit: die Vermarktungsdauer des Objekts, die Zahl vergleichbarer Angebote und die bisherige Preisentwicklung.
Ausführlicher behandeln wir die Objektprüfung, rechtliche Aspekte und die Vorbereitung auf den Kauf in unseren Empfehlungen für Immobilienkäufer in Bulgarien.
Eine Wohnung, die gerade erst zu einem angemessenen Marktpreis angeboten wird, lässt womöglich überhaupt keinen größeren Verhandlungsspielraum. Anders sieht es bei einem Objekt aus, das seit mehreren Monaten auf dem Markt ist und für das es in derselben Anlage oder Gegend mehrere vergleichbare Alternativen gibt.
Hier ist die Position des Käufers deutlich stärker.
Der Zweitmarkt kann besonders interessant sein
Auf dem Sekundärmarkt für Immobilien in Bulgarien unterscheidet sich die Motivation der Verkäufer erheblich.
Ein Eigentümer ist bereit, ein Jahr zu warten, und verhandelt kaum über den Preis. Ein anderer muss den Verkauf bis zu einem bestimmten Termin abschließen. Deshalb beantwortet die durchschnittliche Marktstatistik nicht die wichtigste Frage eines konkreten Käufers: Zu welchem Preis lässt sich genau diese Wohnung tatsächlich kaufen?
Bei sinkenden Transaktionszahlen lohnt es sich besonders, nach solchen Situationen zu suchen.
Bei Verhandlungen geht es zudem nicht immer nur um einen Preisnachlass. Auch Möbel und Geräte, der Zahlungsplan, der Übergabetermin oder andere Vertragsbedingungen können Gegenstand des Gesprächs sein.
In Ferienorten kommt ein weiterer Faktor hinzu: In derselben Wohnanlage können gleichzeitig mehrere Wohnungen verschiedener Eigentümer zum Verkauf stehen. Auf dem Papier sind diese Objekte sehr ähnlich, doch die Motivation der Verkäufer kann stark variieren. Deshalb können zwei Wohnungen mit ähnlicher Fläche und demselben ursprünglichen Angebotspreis letztlich zu unterschiedlichen Konditionen verkauft werden.
Sollten Käufer auf einen weiteren Rückgang der Aktivität warten?
Die Zahlen eines einzelnen Quartals erlauben keine verlässliche Prognose über die weitere Marktentwicklung.
Aus den aktuellen Daten lässt sich weder ableiten, dass die Preise zwangsläufig sinken werden, noch dass die Zahl der Transaktionen im nächsten Quartal im gleichen Tempo weiter zurückgeht.
Praktischer ist es, die gegenwärtige Situation anders zu nutzen.
Wenn bereits ein passendes Objekt gefunden wurde, sollte sein Preis mit vergleichbaren Angeboten abgeglichen und die Position des Eigentümers eingeschätzt werden. Wenn die Auswahl noch offen ist, lohnt es sich, mehr Angebote als üblich zu prüfen — besonders auf dem Zweitmarkt.
Käufer müssen derzeit nicht versuchen, den absoluten Tiefpunkt des Marktes zu erraten. Wichtiger ist es, für ein konkretes Objekt nicht zu viel zu bezahlen und dort zu verhandeln, wo tatsächlich Spielraum besteht.
Unsere Empfehlungen für Käufer an der Küste
Die aktuellen Zahlen zeigen deutlich, warum der Markt nicht allein anhand des Quadratmeterpreises beurteilt werden kann.
Der deutliche Rückgang der registrierten Verkäufe im Gebiet Nessebar bedeutet beispielsweise nicht automatisch, dass eine gute Wohnung in einer gefragten Anlage mit Preisnachlass verkauft werden muss. Ist ein bestimmtes Objekt jedoch schon lange auf dem Markt, hat der Eigentümer den Preis bereits angepasst und gibt es vergleichbare Angebote in der Nähe, entstehen mehr Argumente für Verhandlungen.
Deshalb ist es vor dem Kauf sinnvoll, nicht nur ein oder zwei Wohnungen, sondern das gesamte konkurrierende Angebot am gewünschten Standort zu vergleichen.
