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In den letzten Jahren verzeichnet unsere Agentur eine steigende Zahl von Anfragen polnischer Staatsbürger zum Kauf von Immobilien in Bulgarien. Viele Polen kaufen Wohnungen und Häuser zum dauerhaften Wohnen und für den Urlaub, andere als Investition und zur Erzielung von Mieteinnahmen. Um polnischen Kunden die Orientierung zu erleichtern, haben wir einen Artikel vorbereitet, in dem wir die wichtigsten Aspekte des Immobilienerwerbs in Bulgarien erläutern.
Vorteile des Immobilienkaufs in Bulgarien
Attraktive Immobilienpreise. In den bulgarischen Badeorten kosten Wohnungen durchschnittlich 300-700 Euro pro Quadratmeter. Das ist um ein Mehrfaches günstiger als in anderen europäischen Ländern mit Meeresküsten – Griechenland, Italien, Spanien und der Türkei.
Aufgrund der jüngsten Entwicklungen am Markt gibt es unter den Verkäufern viele Russen, die wegen des sinkenden Rubelkurses ihre Immobilien zu sehr attraktiven Preisen verkaufen.Geringe Steuerbelastung und einfache Abwicklung des Kaufs.
Der Kauf bulgarischer Immobilien ist aus Investitionssicht vorteilhaft. Der Steuersatz auf Mieteinnahmen in Bulgarien gehört mit 10% zu den niedrigsten in der EU, und die Kosten für Versorgungsleistungen liegen 70% unter denen in Polen. Um eine Wohnimmobilie als Eigentum eintragen zu lassen, benötigt der Käufer lediglich einen gültigen Reisepass und ein Konto bei einer bulgarischen Bank.
Sehen Sie sich die aktuellen Angebote im Katalog an:
Touristische Attraktivität.
In Bulgarien selbst gibt es zahlreiche Badeorte für jeden Geschmack: von malerischen, abgeschiedenen Orten bis hin zu bekannten Urlaubszielen mit gut ausgebauter Infrastruktur. Neben dem Meer ist Bulgarien für seine Skigebiete, architektonischen und natürlichen Sehenswürdigkeiten sowie die gut entwickelte Balneologie bekannt.Günstige Lage und gute Verkehrsanbindung.
Von Bulgarien aus lässt es sich bequem nach Montenegro, Kroatien, Griechenland, in die Türkei und nach Serbien reisen. Zwischen Polen und Bulgarien bestehen regelmäßige Bus- und Flugverbindungen, besonders während der Urlaubssaison. Viele reisen auch mit dem Auto ins Land.
Was interessiert polnische Staatsbürger?
Wohnungen und Apartments in Meeresnähe in Wohnanlagen mit Pool
Besonders gefragt sind Wohnungen in Aparthotels mit einem breiten Angebot an touristischen Dienstleistungen: Pool, Sicherheitsdienst und Rezeption. Die Beliebtheit solcher Apartments hängt damit zusammen, dass sie sich besser für einen komfortablen Urlaub eignen und leichter vermieten lassen.
Für Häuser an der Küste interessieren sich polnische Käufer seltener, da die Preise und Unterhaltungskosten hoch sind und die Häuser weit vom Meer entfernt liegen.
Bestandsimmobilien mit Renovierung und Haushaltsgeräten
Mehr als 90% der Kaufanfragen betreffen Ferienwohnungen aus dem Bestand mit Möbeln und Haushaltsgeräten. Immobilien direkt vom Bauträger sind weniger gefragt.
Am gefragtesten sind Wohnungen mit 1 und 2 Schlafzimmern.
Große Städte und Badeorte mit gut ausgebauter Infrastruktur
Bei der geografischen Verteilung der Käufe liegen Städte und große Badeorte mit gut ausgebauter Infrastruktur vorn – Sonnenstrand, Sweti Wlas, Nessebar, Rawda und Pomorie. In kleinen Ferienorten werden Häuser und Wohnungen seltener verkauft.Besonderheiten des bulgarischen Marktes für Ferienimmobilien
Große Auswahl an Immobilien am Meer
Die bulgarische Schwarzmeerküste umfasst etwa 25 Ferienorte – von Baltschik im Norden bis Sinemorez im Süden. Zur besseren Orientierung werden die Badeorte üblicherweise in nördliche (in der Umgebung von Warna) und südliche (in der Umgebung von Burgas) eingeteilt.
Einige Ferienorte eignen sich ausschließlich zum Wohnen während der Touristensaison. Die Infrastruktur der größeren und besser entwickelten Orte – Sonnenstrand, Sweti Wlas, Nessebar und Rawda – ermöglicht das ganzjährige Wohnen.
Entlang der Küste gibt es neben Ferienorten auch mehrere Dörfer, beispielsweise Blisnazi und Priselzi. Diese Orte kommen für Interessenten infrage, die ein Ferienhaus oder ein Landhaus mit Grundstück einige Kilometer vom Strand entfernt erwerben möchten.
Sehen Sie sich unsere Übersicht der bulgarischen Badeorte
Immobilienpreise
In den Ferienorten der nördlichen Region Warna liegen die Immobilienpreise 30% höher als im Süden. Das hängt mit dem begrenzten Wohnungsangebot aufgrund der geografischen Besonderheiten zusammen (die Ferienorte sind bebaut und können sich nicht weiter ausdehnen).
Im Süden Bulgariens gibt es eine größere Auswahl an Objekten und mehr Möglichkeiten, günstige Immobilien für 300 bis 600 Euro pro Quadratmeter zu kaufen.
Sehen Sie sich die aktuellen Immobilienpreise im Jahr 2020 an
Besonderheiten beim Abschluss von Kaufverträgen
Laut Statistik werden 98% der Immobilienkäufe am Markt über Makler abgewickelt. Das liegt daran, dass Agenturen Zugang zum vollständigen Objektkatalog haben, eine Abwicklung aus der Ferne anbieten und die Objekte sorgfältig auf Belastungen prüfen.
Der Käufer bezahlt die Immobilienagentur nicht für die Hilfe bei der Objektauswahl. Die Maklerprovision übernimmt der Verkäufer der Wohnimmobilie.
Unterhaltungsgebühr in Wohnanlagen
Jeder Eigentümer eines Apartments in bulgarischen Hotels und Ferienwohnanlagen leistet eine jährliche Zahlung für die Unterhaltung der Gebäudeinfrastruktur – die Unterhaltungsgebühr. Die Zahlung wird anhand der Apartmentfläche berechnet und beträgt 2 bis 10 Euro pro Quadratmeter.
Die Höhe und Zahlungsbedingungen der Unterhaltungsgebühr sind im Vertrag mit der Verwaltung der Wohnanlage festgelegt. Erfahren Sie mehr über die Unterhaltungsgebühr.
Ablauf des Immobilienkaufs
Auswahl und Reservierung des Objekts.
Nachdem mehrere Objekte auf der Website ausgewählt wurden, wird eine Besichtigungsreise nach Bulgarien organisiert. Um die gewünschte Immobilie zu reservieren, zahlt der Käufer eine Anzahlung von 1000-2000 Euro und schließt mit der Agentur einen Reservierungsvertrag ab. (Die Auswahl und Reservierung des Objekts kann auch aus der Ferne erfolgen).
Vertragsabschluss beim Notar und Zahlung an den Verkäufer.
2-4 Wochen nach der Anzahlung und der Vorbereitung der erforderlichen Unterlagen wird der Kauf beim Notar beurkundet. Gleichzeitig erfolgen die vollständige Zahlung an den Verkäufer sowie die Zahlung der Steuern und Gebühren.
Abschluss von Verwaltungsverträgen und Verträgen mit Versorgungsunternehmen.
Es müssen ein Vertrag mit der Verwaltung der Wohnanlage über die Zahlung der Unterhaltungsgebühr sowie Verträge mit den Anbietern von Strom, Wasser, Internet und weiteren Dienstleistungen abgeschlossen werden.
Die Fristen für den Abschluss der Verträge sind frei wählbar.
Registrierung der Unterlagen.
Nach dem Vertragsabschluss wird der Vertrag bei Gericht registriert. Anschließend wird die notarielle Urkunde im Immobilienregister Bulstat eingetragen (innerhalb von 1 Woche), und der neue Eigentümer meldet sich beim Finanzamt als Grundsteuerpflichtiger an (Frist: 2 Monate). Dies übernimmt der Anwalt, da es zu seinem Leistungspaket gehört.
Der Vorgang dauert mindestens 2 Wochen und höchstens 4 Wochen.
Für die Auswahl und den Erwerb des Objekts sind 2 Reisen nach Bulgarien erforderlich:
Auswahl und Reservierung des Objekts.
Notarielle Beurkundung des Kaufs.
Der Kauf kann auch aus der Ferne abgeschlossen werden. Dafür müssen Sie uns die erforderlichen Unterlagen per Post zusenden, nachdem Sie diese zuvor notariell beglaubigen lassen haben.
Unsere Kunden aus Polen
- Grzegorz und Danuta
- Herkunft: Polen
- Region: Sweti Wlas
- Mehr erfahren
- Radovan
- Herkunft: Polen
- Region: Sonnenstrand
- Mehr erfahren
Antworten auf häufige Fragen polnischer Käufer zu Immobilien in Bulgarien
Welche zusätzlichen Kosten entstehen beim Wohnungskauf?
Zusätzlich trägt der Käufer Kosten in Höhe von 5% des Wohnungswerts oder des im Vertrag angegebenen Preises. Dieser Betrag umfasst:
- Notargebühr;
- Alle staatlichen und kommunalen Steuern;
- Leistungen des Anwalts und des Übersetzers.
Wichtig: Die Provision der Immobilienagentur bezahlt der Verkäufer der Immobilie, nicht der Käufer.
Gibt es in Bulgarien Einschränkungen beim Verkauf von Grundstücken an Polen?
Käufer mit einem Reisepass der Europäischen Union können Immobilien und Grundstücke jeder Art ohne Einschränkungen erwerben. Einschränkungen beim Grundstückskauf betreffen Ausländer, die keine EU-Bürger sind.
Kann man mit der Vermietung seiner Immobilie Geld verdienen?
Die Mieteinnahmen hängen von der richtigen Auswahl der Wohnanlage und der Lage der Immobilie ab. Während der Touristensaison sind Objekte in bekannten Wohnanlagen mit hohem Komfortniveau bei Touristen besonders gefragt. Außerdem gilt: Je beliebter der Ferienort oder das Stadtviertel ist, desto leichter lässt sich eine Wohnung vermieten.
Lesen Sie, wie Sie Objekte mit garantierter Vermietung auswählen.
Kann man eine Wohnung in Bulgarien mit einem Hypothekendarlehen kaufen?
Für ausländische Staatsbürger ist es recht schwierig, ein Hypothekendarlehen bei einer bulgarischen Bank zu erhalten. Bei vielen bulgarischen Bauträgern kann man jedoch eine Wohnung in Raten kaufen, sofern zunächst 30-40% des Objektwerts bezahlt werden. Außerdem ist ein Kredit bei einer polnischen Bank möglich, der durch eine Immobilie in Polen besichert wird.
Sehen Sie sich Immobilienangebote mit Ratenzahlung an.
Wenn ich meine Wohnung vermiete oder verkaufen möchte, muss ich dann sowohl in Bulgarien als auch in Polen Steuern auf den Verkauf oder die Vermietung zahlen?
Mieteinnahmen aus bulgarischen Immobilien unterliegen am Standort der Immobilie einer Einkommensteuer von 10%. Nach dem bilateralen polnisch-bulgarischen Abkommen wird die in Bulgarien gezahlte Steuer in Polen nicht erneut erhoben.
Auch Gewinne aus dem Verkauf einer Wohnimmobilie vor Ablauf von 3 Jahren seit dem Erwerb werden in Bulgarien mit 10% besteuert. Der Verkaufsgewinn wird als Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis der Wohnimmobilie berechnet. In Polen ist diese Steuer zu zahlen, wenn die Immobilie weniger als 5 Jahre im Eigentum war. Ebenfalls nach dem zwischenstaatlichen Abkommen zahlt der Verkäufer in Polen keine Gewinnsteuer, wenn eine Wohnimmobilie in Bulgarien nach 3 bis 5 Jahren Eigentumsdauer verkauft wird.
