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Bulgarien ist ein kleines Land an der Schwarzmeerküste mit vergleichsweise sauberer Luft: Es gibt keine Schwerindustrie, dafür eine gut entwickelte Landwirtschaft. Ferienimmobilien sind hier günstig.
Die Nachfrage nach bulgarischen Immobilien ist seit fünf bis sieben Jahren recht hoch, insbesondere bei russischen Käufern. Gemeinsame kulturelle Wurzeln, dieselbe Religion, eine ähnliche Küche und die Verständigung spielen dabei eine Rolle: Viele Menschen sprechen oder verstehen Russisch.
Ein weiterer Vorteil ist die Nähe zu anderen europäischen Ländern und die günstigen Flugverbindungen zwischen Ost- und Westeuropa.
Wo sollte man in Bulgarien eine Immobilie kaufen, wenn es um Badeorte geht? Alexander Kotow, Leiter der Verkaufsabteilung der Immobilienagentur „Bolgarskiy Dom“, beantwortet diese Frage.
Viele unserer Landsleute waren bereits in Bulgarien und haben sich für einen bestimmten Badeort entschieden. Mein Artikel richtet sich vor allem an Menschen, die noch nie hier waren und sich auf Informationen aus dem Internet oder anderen Quellen verlassen. Dabei gibt es einiges zu bedenken.
Das Internet ist voller Werbung und Mythen, und Bewertungen werden von Menschen geschrieben. Manche legen Informationen zu ihrem eigenen Vorteil aus, häufig zu Werbezwecken. Wer sich nicht näher damit beschäftigt, trifft möglicherweise eine Entscheidung, die zumindest Geld und Zeit kostet.
Wie wählt man eine Immobilie am Meer richtig aus?
Entscheidend ist, die Prioritäten richtig zu setzen und zu wissen, was man möchte. Viele unserer Kunden orientieren sich vor allem an den Kriterien „näher am Meer“, „günstiger“ und „Wohnanlage mit Ausstattung“.
Bevor Sie sich entscheiden, werfen wir einen Blick auf die Entwicklung der bulgarischen Badeorte: Wie sind sie entstanden und worin unterscheiden sie sich? Das hilft bei der Wahl eines künftigen saisonalen oder dauerhaften Wohnorts.
Wie haben sich Bulgariens Badeorte entwickelt?
Bulgariens Badeorte sind vergleichsweise jung. Im Wesentlichen entstanden sie vor 60 bis 70 Jahren und entsprachen ihrer Zeit. Die sozialistische Vergangenheit und die damalige Vorstellung vom Massenurlaub für den „Erbauer des Kommunismus“ haben sie geprägt.
Die Ferienanlagen entstanden in der Umgebung der Großstädte Warna und Burgas, da sie keine eigene Infrastruktur hatten. Geschäfte gab es zwar, jedoch keine Supermärkte oder Einkaufszentren im heutigen Sinne. Die Anlagen waren weitgehend von den benachbarten Städten abhängig und wurden natürlich auch durch die Landschaft bestimmt. So entstanden Goldstrand bei Warna und Sonnenstrand bei Burgas.
Der moderne Aufschwung fand zwischen 2000 und 2010 statt, als diese Badeorte auf das Zwei- bis Dreifache anwuchsen. Die Bebauung wurde deutlich dichter und nahm die heutige Gestalt an. Es flossen enorme Mittel in die Entwicklung, und die Anlagen schossen wie Pilze aus dem Boden.
Im Laufe dieser Entwicklung erhielten die Badeorte städtische Merkmale: Apotheken, Krankenhäuser, Geschäfte und öffentliche Verkehrsmittel kamen hinzu. Aus sommerlichen Bungalowsiedlungen wurden kleine Städte, in denen das Leben auch im Winter weitergeht.
Doch für eine vollständige Infrastruktur reichte das noch nicht aus. Mit der Zeit führte das Wachstum dazu, dass mehrere Ferienorte zusammenwuchsen. Wenn Sie beispielsweise Sweti Wlas verlassen, gelangen Sie fast unmerklich nach Sonnenstrand, dann nach Nessebar und schließlich ins nahe Rawda.
Das Ergebnis ähnelt einer Hand: Die Finger sind die einzelnen Orte, die Handfläche bildet ihren gemeinsamen Knotenpunkt. Dort entstanden große Supermärkte wie Lidl, Master House und Janet. Dadurch erreichten die Badeorte ein neues Niveau.
Das ist jedoch nur eine Seite der Medaille. Durch die Urbanisierung gingen die Abgeschiedenheit und die Individualität der Badeorte verloren: Sie ähneln einander zunehmend.
Welchen Badeort sollte man wählen?
Kleine Badeorte abseits der großen Städte wie Bjala, Losenez, Sinemorez, Tschernomorez, Achtopol, Albena, Kranewo und Zarewo zeichnen sich durch schöne Landschaften, ursprüngliche Natur und wilde Strände aus.
Bei der Infrastruktur, die den heutigen touristischen Anforderungen entspricht, liegen sie jedoch deutlich hinter den größeren Orten zurück. Das ist eine Besonderheit, die sie weder besser noch schlechter macht.
Hier liegt die Antwort auf die Frage, wie man eine Immobilie am Meer auswählt. Alles hängt vom Zweck des Wohnungskaufs ab:
- Manche schätzen die Natur, die relative Ruhe und die vielfältigen Dienstleistungen.
- Andere suchen nach dem hektischen Großstadtleben Ruhe und eine natürliche Umgebung.
- Wieder andere betrachten eine Ferienimmobilie als Investition für den eigenen Urlaub und die Vermietung.
Immobilien in Bulgarien für Urlaub und Vermietung: Was ist zu beachten?
Wenn Sie investieren, Mieteinnahmen erzielen und die Wiederverkaufbarkeit erhalten möchten, sollten Sie sowohl den Ort als auch die konkrete Wohnanlage prüfen. Die Anlagen unterscheiden sich und richten sich an unterschiedliche Budgets.
Wie wählt man eine Wohnanlage aus?
In solchen Fällen empfehle ich meinen Kunden Anlagen mit einem gut organisierten Management, die ihre Immobilien aktiv bewerben. Werbung kurbelt bekanntlich den Absatz an; das gilt auch für den Tourismus.
Viele bekannte Anlagen investieren ihre Einnahmen in Werbung. Ein Kauf in einer solchen Anlage bedeutet ein hohes Serviceniveau, anhaltende Nachfrage und gute Wiederverkaufbarkeit.
Fazit: Denken Sie daran: Ein hochwertiges Produkt lässt sich wesentlich leichter verkaufen und vermieten als eine minderwertige Nachahmung. Kunden sind heute anspruchsvoll und erwarten für ihr Geld einen guten Service. Das ist berechtigt.
Vereinfacht gesagt lässt sich eine Wohnung in einer bekannten Anlage in Bulgarien immer vermieten. Mieter orientieren sich häufig an Bewertungen auf Plattformen wie Booking, Airbnb und VPUT. Eine Immobilie in einer unbekannten Anlage in einem kleinen, abgelegenen Ort kann dagegen unbeachtet bleiben. Das bedeutet nicht, dass niemand in kleinere Orte reist. Die Mietnachfrage wird dort aber zurückgehen, solange ihr Angebot nicht verbessert wird.
Wie die Anlagen unterscheiden sich auch die Städte in ihrem Niveau: sowohl bei der Infrastruktur als auch bei historischen und architektonischen Sehenswürdigkeiten. Die alten Städte Nessebar und Sosopol ziehen beispielsweise stets viele Touristen an und begeistern durch ihre Ursprünglichkeit. Hier ist alles von Geschichte geprägt, von den Häusern bis zu den gepflasterten Straßen.
Zusammenfassung:
Wenn Sie wissen, dass eine bulgarische Immobilie neben dem Urlaub auch Mieteinnahmen bringen soll und ihre Wiederverkaufbarkeit wichtig ist, fällt die Standortwahl leichter. Vorrangig kommen Sonnenstrand, Sweti Wlas, Sosopol und Goldstrand infrage. Die Entscheidung hängt von Geschmack und Budget ab. Auch die Preise unterscheiden sich. Betrachten wir die Besonderheiten zweier beliebter Badeorte.
Sonnenstrand
Sonnenstrand gilt als der größte und vergleichsweise günstige Badeort. Die niedrigen Preise machen ihn nicht schlechter als andere Ferienorte Bulgariens. Sie erklären sich durch das große Angebot: von günstigen Wohnungen in einfachen Häusern bis zu luxuriösen Apartments für mehrere Hunderttausend Euro. So findet fast jeder Käufer eine Immobilie, die seinem Budget entspricht.
Die umfassende Infrastruktur und der riesige, acht Kilometer lange Strand machen Sonnenstrand zu einem führenden Ferienort an Bulgariens Schwarzmeerküste.
Ich höre häufig, dass viele Menschen nach Sonnenstrand kommen und es dort sehr laut sei. Meine Antwort lautet: Ja, sie kommen, denn es ist ein bekannter Badeort, und genau so sollte es sein. Wenn Touristen oder Immobilieneigentümer ausbleiben, ist das für alle schlecht.
Außerdem ist Sonnenstrand sinnvoll in zwei Bereiche aufgeteilt. In einem konzentrieren sich die Hotels und das lebhafte Nachtleben; im anderen liegen Anlagen, in denen Eigentümer und ihre Gäste wohnen.
Dadurch lassen sich Unterhaltung und aktive Freizeit mit einem ruhigen Urlaub verbinden oder voneinander trennen. Jeder entscheidet selbst, welche Freizeitgestaltung ihm gefällt. Achten Sie deshalb erneut auf die Anlagen, ihr Niveau und ihre Betreuung und entscheiden Sie nicht allein nach dem Preis.
Sweti Wlas
Wenn Sie Sonnenstrand durchfahren, gelangen Sie fast unmerklich nach Sweti Wlas. Sofort fallen kleine Veränderungen in Architektur und Landschaft auf.
Die Stadt liegt am Hang des Balkangebirges und ist von einem Naturschutzgebiet mit Eichen- und Kiefernwäldern umgeben. Dank des bergigen Geländes bieten viele Apartments Meerblick, auch abseits der ersten Strandlinie. Sweti Wlas kann man durchaus dem Luxussegment an Bulgariens Schwarzmeerküste zuordnen. Neue Straßen und Straßenbeleuchtung gibt es im gesamten Ort.
Ein Yachthafen, der zu den 100 besten Häfen der Welt zählt, krönt die Stadt. Hier legen sowohl Apartmentbesitzer als auch Reisende an. Entsprechend sind auch die Apartments hochwertiger und teurer.
Infolge der Krise der letzten Jahre sind die Preise für Bestandsimmobilien in Sweti Wlas etwas gesunken, was Käufer zum Erwerb motiviert. Der Preisunterschied zu Sonnenstrand liegt bei rund 30 Prozent. Viele Käufer mit ausreichendem Budget bevorzugen Apartments in Sweti Wlas.
Die Vermietung ist in einer solchen Stadt stets gefragt, und die Rentabilität der Immobilie steht im Verhältnis zu ihrem Preis. Die Hauptaufgabe beim Kauf zur Vermietung lautet daher: „Eine gute Immobilie günstiger und am besten Standort finden“. Genau dabei hilft unsere Agentur.
Eines lässt sich sicher sagen: Wer jetzt ein Apartment in Sweti Wlas im unteren Preisbereich kauft, hat einen größeren Sicherheitsspielraum, während er auf einen Marktaufschwung wartet.
Werden die Preise für Immobilien an Bulgariens Küste steigen?
„Ja, natürlich. Sehen Sie selbst: Die Ferienorte haben begrenzte Flächen und kaum Raum für weiteres Wachstum. Die Küstenlinie wird vom Meer begrenzt, und die Krise ist vorübergehend. Menschen werden immer Urlaub machen, und die Krise wird früher oder später enden. Die Panik legt sich, und alles kehrt zur Normalität zurück.
Wir haben bereits mehrere Krisen erlebt, 2008 und auch davor. Wenn man zudem berücksichtigt, dass Bulgarien zur Europäischen Union gehört und vor der Einführung des Euro steht, zeigt die Erfahrung anderer Länder, die diesen Weg gegangen sind, dass steigende Preise unvermeidlich sind.
Betrachten Sie die allgemeine Preisentwicklung der letzten Jahre in Bulgariens Städten. Die Preise haben sich innerhalb kurzer Zeit vervielfacht, und inzwischen kaufen auch Einheimische Apartments am Meer. Die Angleichung der Preise hat bereits begonnen; der weitere Anstieg wird nicht lange auf sich warten lassen.“
Außerdem erweitert sich die Herkunft der Feriengäste. Heute kommen sie bereits aus Deutschland, England, Polen, Israel und den skandinavischen Ländern, zusätzlich zu den langjährigen Marktteilnehmern aus den GUS-Staaten.
