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Statistiken zufolge ist Bulgarien unter den russischsprachigen Bürgern Israels das führende Land bei Anfragen zum Erwerb von Immobilien im Ausland. Was sind die Gründe für die Beliebtheit Bulgariens? Welche Besonderheiten hat der Immobilienkauf in Bulgarien für den Urlaub und den dauerhaften Aufenthalt?
Warum kaufen Israelis Immobilien in Bulgarien?
Günstige Bedingungen für Rentner
In Bulgarien gibt es das staatliche Programm „Finanziell abgesicherter Rentner“, nach dem der Immobilienkauf durch einen Rentner den Erhalt einer bulgarischen Aufenthaltserlaubnis ermöglicht. Nach dem bilateralen Regierungsabkommen zwischen Bulgarien und dem jüdischen Staat bleibt die israelische Rente vollständig oder teilweise erhalten, auch wenn der Empfänger dauerhaft in Bulgarien lebt.
Attraktive Immobilienpreise
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien in Bulgarien beträgt 500 Euro, während er in Israel bei 2500 Euro liegt;
Niedrige Lebenshaltungskosten
Das Existenzminimum für eine Person in Israel wurde 2018 auf 450 Euro und für eine kinderlose Familie auf 670 Euro festgelegt. In Bulgarien liegt die Armutsgrenze für eine Person hingegen bei 164 Euro. Somit kann ein Israeli mit einem geringen, aber stabilen Einkommen aus seinem Heimatland in jeder Stadt oder jedem Ferienort Bulgariens gut leben.
Urlaubsorte für jeden Geschmack
Bulgarien bietet das ganze Jahr über unbegrenzte Erholungsmöglichkeiten: Badeorte, Skigebiete und Kurorte sowie zahlreiche historische und architektonische Sehenswürdigkeiten.
Bulgarien nimmt in Europa den 3. Platz bei der Anzahl historischer und kultureller Denkmäler und weltweit den 2. Platz bei der Anzahl mineralischer Quellen ein.
Gemäßigtes Klima
Im Gegensatz zum heißen Alltag im „gelobten Land“ liegt Bulgarien in den gemäßigten Breiten. Im Sommer steigt die Temperatur hier selten über 30 Grad.
Attraktives Steuersystem
Die Steuer beim Immobilienkauf beträgt lediglich 2,5 % des Katasterwerts der Immobilie.
Unterschiede beim Immobilienkauf in Bulgarien und Israel
Verbot des Grundstückskaufs durch Privatpersonen
Nach bulgarischem Recht dürfen natürliche Personen mit einem ausländischen Pass, mit Ausnahme von EU-Bürgern, kein Grundstückseigentum erwerben. Diese Einschränkung betrifft den Kauf eines privaten Hauses oder einer Villa.
Es gibt einen rechtmäßigen Weg, diese Einschränkung zu umgehen: eine juristische Person in Bulgarien registrieren und das Grundstück auf die Gesellschaft eintragen lassen.
Die meisten Immobilienkäufe und -verkäufe werden über Makler abgewickelt
Der eigenständige Immobilienkauf in Bulgarien ist riskant und mit zahlreichen Risiken verbunden. Daher werden 98 % der Transaktionen mit ausländischer Beteiligung über Agenturen abgewickelt.
Sie bezahlen der Immobilienagentur keine Vermittlungsgebühr. Sämtliche Kosten trägt der Verkäufer der Wohnimmobilie.
Schwierigkeiten bei der Aufnahme einer Hypothek bei bulgarischen Banken
Formal erklären die Banken, dass sie mit ausländischen Staatsbürgern zusammenarbeiten, tatsächlich lehnen sie die Kreditvergabe jedoch in den meisten Fällen ab. Wenn Sie eine Immobilie auf Kredit kaufen möchten, sollten Sie sich besser mit einem Bankinstitut in Israel einigen.
Unterhaltsgebühr beim Wohnungskauf in Aparthotels
Häufig muss der Käufer der Verwaltungsgesellschaft eine Unterhaltsgebühr für die Betreuung der Wohnanlage bezahlen (6–10 Euro pro Quadratmeter und Jahr). Die Verwaltungsgesellschaft verlangt vom Käufer die Unterzeichnung eines Vertrags zur Verwaltung der Wohnimmobilie, in dem die Bedingungen für die Betreuung der Wohnanlage und die Höhe der Unterhaltsgebühr festgelegt sind.
Mehr zur UnterhaltsgebührEtappen des Immobilienerwerbs
Eröffnung eines Kontos bei einer bulgarischen Bank zur Überweisung der Anzahlung an den Käufer.
Reservierung der Immobilie, Abschluss eines Anzahlungs- bzw. Reservierungsvertrags und Zahlung einer Anzahlung von 1000–2000 Euro. In einigen Fällen wird ein Vorvertrag abgeschlossen.
Notarielle Abwicklung der Transaktion und Zahlung des Immobilienpreises abzüglich der Anzahlung.
Ablauf: erfolgt 20–30 Tage nach Abschluss des Anzahlungsvertrags
Eintragung der Kaufurkunde in das Immobilienregister BULSTAT.
Ablauf: die Urkunde muss innerhalb von 7 Tagen eingetragen werden. Im Eilverfahren kann das Dokument innerhalb von 1 Tag erhalten werden.
Anmeldung beim Finanzamt am Wohnort und Abschluss von Verträgen mit Versorgungsunternehmen.
Ablauf: die Anmeldung muss spätestens 2 Monate nach Abschluss der Transaktion erfolgen.
Der gesamte Kaufprozess und die Eintragung des Eigentums dauern 1–2 Monate
Während dieser Zeit muss der Käufer zweimal nach Bulgarien reisen:
Auswahl der Immobilie und Unterzeichnung des Reservierungsvertrags.
Abwicklung der Transaktion beim Notar und Einreichung der Unterlagen zur Registrierung.
Optional: Erhalt der von BULSTAT beglaubigten Unterlagen und Abschluss von Verträgen mit Dienstleistern. Dieser Besuch kann mit Ihrem Urlaub in Bulgarien verbunden werden.
Seit 2010 bietet BolgarskiyDom ausländischen Staatsbürgern Dienstleistungen für den Kauf, Verkauf und die Verwaltung von Immobilien in Bulgarien an. In dieser Zeit haben wir mehr als 600 Transaktionen erfolgreich abgewickelt, darunter auch mit israelischen Staatsbürgern.
Unsere Kunden aus Israel
Herkunft: Israel
Region: Aheloy
Herkunft: Israel
Region: Sweti Wlas
Antworten auf häufige Fragen israelischer Staatsbürger zu Bulgarien
Bleibt meine Rente bei einem Umzug nach Bulgarien erhalten?
Die israelische Rente besteht aus zwei Teilen: der Altersbeihilfe (Kitzvat Zikna) und dem angesparten Teil für Personen, die über die erforderlichen Arbeitsjahre in Israel verfügen und die vorgeschriebenen Beiträge in den Rentenfonds eingezahlt haben.
Wichtig: Bei einem dauerhaften Umzug nach Bulgarien bleiben für israelische Staatsbürger beide Teile der Rente erhalten.
Bürger, hauptsächlich Rückkehrer, die nicht über die gesetzlich erforderlichen Arbeitsjahre und Einzahlungen in die Rentenfonds verfügen, erhalten nur die Altersbeihilfe (Kitzvat Zikna) von etwa 400 Euro monatlich. In der Regel zahlt der Staat zusätzlich einen Sozialzuschlag (Hashlamat Achnasa) bis zum Existenzminimum.
Wichtig: Für diese Gruppe von Rentnern bleibt bei einem dauerhaften Umzug nach Bulgarien nur die Altersbeihilfe (Kitzvat Zikna) erhalten. Der Sozialzuschlag (Hashlamat Achnasa) entfällt, wenn der Rentner mehr als 72 Tage im Jahr (höchstens 3 Monate) außerhalb Israels verbringt.
Fazit: Selbst wenn ein Rentner nur die monatliche Altersbeihilfe (Kitzvat Zikna) von 400 Euro erhält, kann er mit diesem Betrag in Bulgarien wesentlich besser leben als in Israel.
Achtung: Die Anwendung des Rentenrechts auf Ihren konkreten Fall sollten Sie mit einem Rechtsanwalt in Israel besprechen.
Welche Steuern muss der Immobilienkäufer nach bulgarischem Recht bezahlen?
- Notargebühren – 1 % des Immobilienpreises.
- Kommunale Abgabe für die Eigentumsübertragung (je nach Region) – bis zu 1–4 %.
- Registrierungssteuer – 0,1 % des Schätzwerts der Immobilie.
- Kosten für die Erstellung, Übersetzung und Legalisierung von Unterlagen – bis zu 100 Euro
Wie kann ich während meiner Abwesenheit mit der Immobilie Geld verdienen?
Wenn Sie 1–2 Monate im Jahr Urlaub in Bulgarien planen, können Sie Ihre Immobilie für die übrige Zeit vermieten. Damit können Sie die Unterhaltsgebühr und die Flugkosten nach Bulgarien decken. Alle Fragen zur Organisation der Vermietung können über eine zuverlässige Verwaltungsgesellschaft geklärt werden.
Das Portal VPUT.ru bietet eine einfache und wirksame Möglichkeit, Ihre Immobilie in Bulgarien zu vermieten.
Lesen Sie unseren Artikel: Wie Sie eine Immobilie in Bulgarien vermieten
Wichtig! Nach israelischem Recht werden Mieteinnahmen mit einem Steuersatz von 10 % besteuert, auch wenn sie im Ausland erzielt werden. Eine entsprechende Steuer gibt es auch in Bulgarien. Nach dem Regierungsabkommen zwischen Israel und Bulgarien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung kann die Steuer jedoch in nur einem Land bezahlt werden.
Kann ein israelischer Staatsbürger beim Immobilienkauf eine befristete oder dauerhafte Aufenthaltserlaubnis in Bulgarien erhalten?
Die bulgarische Gesetzgebung ermöglicht den Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis beim Immobilienkauf:
- Für finanziell abgesicherte Rentner, die zur dauerhaften Wohnsitznahme nach Bulgarien kommen.
- Wenn der Immobilienwert 300.000 Euro übersteigt.
In den meisten Fällen können der Käufer und seine Familienangehörigen ein Visum für mehrfache Einreisen mit einem Aufenthaltsrecht von bis zu 180 Tagen im Jahr erhalten.
Es gibt weitere rechtmäßige Möglichkeiten, eine Aufenthaltserlaubnis in Bulgarien zu erhalten. Wenden Sie sich für eine Beratung an unseren Manager.
