Immobilienpreise in Bulgarien 2019

Der Artikel von 2019 zeigte einen gut erkennbaren Ausschnitt des bulgarischen Küstenmarkts: Sonnenstrand, Sveti Vlas, Burgas, Varna, Pomorie und Sozopol, gegliedert nach Neubauten, Studios, Wohnungen und Häusern. Diese Struktur ist weiterhin nützlich. Die damaligen Mindestangebotspreise sind es nicht, weil die zugrunde liegenden Inserate und ihre genauen Bedingungen für einen belastbaren Vergleich nicht mehr vorliegen.

Die Seite hat deshalb eine klar begrenzte historische Aufgabe. Sie dokumentiert die Entwicklung des amtlichen Häuserpreisindex im Jahr 2019 und macht aus dem früheren Raster von Städten und Segmenten eine Methode für heutige Vergleiche. Sie enthält weder aktuelle Preise noch eine Bewertung oder Prognose.

Warum die Momentaufnahme von 2019 nützlich bleibt

2019 war das letzte vollständige Kalenderjahr vor der Pandemie. Damit eignet es sich als Bezugspunkt für die damalige Marktstruktur, aber nicht als Abkürzung zum heutigen Wert. Ein Angebotspreis gehörte zu einem bestimmten Objekt, Zustand und Zeitpunkt.

Die ursprüngliche Seite stellte Ferienorte größeren Küstenstädten gegenüber und unterschied mehrere Wohnformen. Dadurch wurden Unterschiede sichtbar, die ein einzelner Landesdurchschnitt nicht abbilden kann. Ein Studio in einer saisonal genutzten Anlage, eine Wohnung in einem Wohnviertel von Varna und ein Haus bei Sozopol erfüllen verschiedene Zwecke und verursachen unterschiedliche Kosten.

Archiv: amtlicher Häuserpreisindex nach Quartalen 2019

Die Tabelle zeigt die jährliche Veränderungsrate des bulgarischen Häuserpreisindex für jedes Quartal 2019 gegenüber dem entsprechenden Quartal 2018. Die drei Reihen unterscheiden Gesamtmarkt, neue Wohnimmobilien und bestehende Wohnimmobilien. Die Werte dienen ausschließlich als datiertes statistisches Archiv.

Die Werte beschreiben die Bewegung einer statistischen Reihe für Bulgarien. Sie bestimmen nicht den Angebotspreis einer einzelnen Immobilie in einem Ferienort oder einer Stadt. Den vorangehenden historischen Ausgangspunkt finden Sie im separaten Archiv zu den Immobilienpreisen in Bulgarien 2018.

Archiv: das Küstenraster mit Angebotspreisen von 2019

Das Raster gibt die Werte der Seite vom 8. April 2019 wieder. Die damaligen Inseratskarten und eine Berechnungsmethode wurden nicht bewahrt. Jeder Betrag ist ein datiertes Angebotspreisbeispiel für das genannte Segment und kein aktuelles Angebot, Durchschnitt, Transaktionspreis oder Prognose.

Käufergeografie und Nachfrage im Artikel von 2019

Der Artikel berichtete über bulgarisches Interesse an Sozopol, Chernomorets, Lozenets und Varna sowie ausländisches Interesse an Sonnenstrand, Nessebar und Sveti Vlas. Er nannte Käufer aus Westeuropa, den baltischen Staaten, Russland, Israel sowie den Nachbarländern Rumänien, Nordmazedonien und Serbien. Die inländische Nachfrage führte er teilweise auf Hypothekenkredite zurück, während Taras Rozgon eine anhaltende Nachfrage nach Zwei- und Dreizimmerwohnungen in Burgas, Varna und Sofia erwartete. Die Redaktion ging außerdem davon aus, dass die Zahl der Transaktionen im ersten Quartal 2019 über dem ersten Quartal 2018 liegen würde. Den vorherigen Preisanstieg beschrieb sie in Plovdiv, Sofia, Burgas und Varna als besonders stark und an der Küste insgesamt als schwächer. Das sind datierte Marktbeobachtungen und Erwartungen des Artikels, keine aktuellen Nachfrage- oder Kreditdaten.

Städte und Segmente von 2019 als heutige Vergleichsmethode

Die damaligen Mindestpreise werden unten als datierte Angaben der Seite wiedergegeben. Eine erhaltene Inseratsauswahl, die Flächendefinition, Zustand, Wartungsbedingungen und Verfügbarkeit jedes Angebots belegt, gibt es jedoch nicht. Städte und Objektarten bleiben zusätzlich als Vergleichsfelder erhalten. Verwenden Sie für jeden Kandidaten dieselben Definitionen und erfassen Sie alle Angebote am selben Tag.

So stellen Sie heute eine vergleichbare Auswahl zusammen

Beginnen Sie mit dem Zweck, den die Immobilie erfüllen soll. Ein Feriendomizil, eine ganzjährig genutzte Stadtwohnung und ein Haus mit Grundstück sind keine Alternativen füreinander. Sobald der Zweck feststeht, wählen Sie eine Stadt oder ein eng begrenztes Gebiet und eine Objektart. Drei bis fünf echte Alternativen sind aussagekräftiger als eine große Mischung nicht vergleichbarer Inserate.

1. 1
   Nutzung festlegen. Notieren Sie, ob die Immobilie für Ferien, ganzjähriges Wohnen oder einen anderen Zweck gedacht ist.
2. 2
   Ort eingrenzen. Beschränken Sie den Vergleich auf eine Stadt und ein vergleichbares Wohnviertel, Feriengebiet oder eine vergleichbare Anlage.
3. 3
   Objektart festlegen. Vergleichen Sie gleiche Grundrisse, Gebäudekategorien, Zustände und Fertigstellungsstufen.
4. 4
   Ein Erfassungsdatum verwenden. Bestätigen Sie, dass jedes Inserat aktiv ist, und speichern Sie Datum und angegebene Konditionen.
5. 5
   Abweichungen erklären. Bei einem niedrigeren Angebotspreis ist zu klären, ob Zustand, Fläche, Gebühren, Zufahrt oder enthaltene Arbeiten den Unterschied erklären.

Das konkrete Objekt vor einer Entscheidung prüfen

• Bestätigen Sie, dass das Inserat aktiv ist und Preis sowie enthaltene Gegenstände noch gelten.
• Besichtigen Sie Objekt, Gebäude und Gemeinschaftsflächen, statt nur Fotos zu vergleichen.
• Fragen Sie, wie die angegebene Fläche berechnet wird, und notieren Sie diese Definition neben jedem Quadratmeterwert.
• Erfassen Sie Instandhaltungsgebühren, bekannte laufende Gebäudekosten, erwartete Reparaturen und Versorgungskosten.
• Fordern Sie aktuelle Eigentumsnachweise, Angaben zu Belastungen und Gebäudedokumente an. Fragen Sie einen unabhängigen Anwalt vor Ort, welche Prüfungen für die Transaktion erforderlich sind.
• Behandeln Sie Angebotspreis, amtliche HPI-Reihe und Ergebnis der Objektprüfung als drei getrennte Belege.