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Wundern Sie sich, warum eine Immobilienagentur in Bulgarien über die Nachteile des Kaufs einer Ferienimmobilie an der bulgarischen Küste schreibt?
Wir sind unseren Kunden gegenüber stets offen und verschweigen nicht, dass der Kauf eines Apartments am Meer mit unerwarteten Problemen verbunden sein kann.
In diesem Artikel erfahren Sie
- Welche Fallstricke, Enttäuschungen und Probleme können Menschen erwarten, die eine Wohnung an der bulgarischen Küste kaufen möchten?
- Lohnt es sich, 2020 eine Wohnung in Bulgarien zu kaufen?
- Warum verkaufen manche Russen ihre Immobilien in Bulgarien?
Wir haben die häufigsten Sorgen von Interessenten an Apartments am bulgarischen Meer analysiert und praktische Tipps zusammengestellt!
„Ich habe Angst, betrogen zu werden und eine Wohnung mit Schulden oder einer Hypothek zu kaufen, denn in Foren liest man häufig, dass bulgarische Verkäufer Käufer täuschen.“
Nach Berichten über betrügerische Machenschaften, durch die Russen ihre Immobilien in Bulgarien verlieren, fürchten viele Kunden, eine bei einer Bank verpfändete Wohnung oder beispielsweise eine Immobilie mit Erben zu erwerben.
Tatsächlich verbietet das bulgarische Recht den Verkauf von Immobilien mit einer Bankhypothek nicht. Die Prüfung auf Belastungen gehört zudem nicht zu den Aufgaben des Notars.
„Verlassen Sie sich nicht allein auf die Aussagen des Verkäufers. Prüfen Sie die Unterlagen sorgfältig. Besuchen Sie am Tag der notariellen Abwicklung und Geldübergabe icadastre.bg und prüfen Sie persönlich, ob die Immobilie belastet ist. Besser ist es jedoch, einen kompetenten Anwalt mit der Prüfung zu beauftragen. Oder wenden Sie sich an unsere Agentur (erfahren Sie, wie wir die rechtliche Unbedenklichkeit von Immobilien prüfen).“
„Wenn weder ich noch meine Nachbarn ganzjährig in den Wohnungen leben, entsteht nach dem Winter Schimmel.“
Ja, die hohe Luftfeuchtigkeit an der Küste führt tatsächlich zu Schimmel in kalten, nicht gelüfteten Apartments, die überwiegend im Erdgeschoss liegen.
Das Meer endet nicht am Sandstrand: Grundwasser reicht mehrere Kilometer ins Landesinnere und liegt nur ein bis zwei Meter tief. Bei unzureichender Abdichtung kann Wasser in Häuser der ersten und zweiten Küstenlinie eindringen. Dadurch bröckelt mit der Zeit der Putz ab und Schimmel entsteht.
Wie lässt sich dieses Problem vermeiden?
Schlechte Gebäudeabdichtung ist nur für ältere Bauten typisch, die vor 2010 errichtet wurden, als vor allem schnell und günstig gebaut werden sollte.
In den meisten Apartmentanlagen und Wohnhäusern, die in den letzten 5-10 Jahren für ganzjähriges Wohnen errichtet wurden, besteht dieses Problem nicht.
„Kaufen Sie die Wohnung im Winter. So können Sie ihren Zustand prüfen und müssen nicht befürchten, dass der Verkäufer vor der Saison kosmetische Reparaturen vorgenommen und den Schimmel überstrichen hat.
Wenn Sie bereits ein Apartment in einem älteren Wohnhaus besitzen und bei Ihrer Ankunft im Sommer Schimmel vorfinden, können Sie mit einer Verwaltungsgesellschaft einen Vertrag über das Lüften im Winter schließen. Das kann die Wahrscheinlichkeit eines erneuten Schimmelbefalls nach der Beseitigung erheblich senken.“
„Ich habe Angst, eine Wohnung am Sonnenstrand zu kaufen, weil es im Internet viele negative Bewertungen zur Bauqualität der dortigen Apartmentanlagen gibt.“
Häufig schreiben Eigentümer am Sonnenstrand, die sparen wollten und Apartments für wenig Geld gekauft haben, wegen deren schlechtem Zustand negative Bewertungen und machen den ganzen Ort schlecht. Dabei gibt es wie überall sowohl gute Gebäude als auch heruntergekommene Häuser.
Der Sonnenstrand ist nicht älter als 50 Jahre. Die Entwicklung und großflächige Bebauung begannen erst in den 2000er Jahren. Damals bestand eine enorme Nachfrage nach Apartments am Meer, weshalb schnell und vereinfacht gebaut wurde. Die geringe Bauqualität erklärte sich durch die vorgesehene Nutzung „für den Sommer“.
Seit 2010 stieg die Nachfrage nach Wohnungen für dauerhaftes Wohnen. Dadurch änderte sich der Bauansatz der Bauträger. Moderne Apartmentanlagen entstanden, die für ganzjähriges Wohnen geeignet sind.
„Achten Sie bei der Wohnungssuche auf moderne Apartmentanlagen, die 2010-2018 gebaut wurden.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Verwaltungsgesellschaft, die das Haus betreut. Diese Unternehmen sind privat und arbeiten unterschiedlich. Ihre Servicequalität beeinflusst Komfort und Wohnkosten. Achten Sie auf den Zustand des Hauses und der Außenanlagen. Ist alles sauber, spricht dies für eine gute Verwaltung.“
„Immobilienpreise in Bulgarien steigen nicht, sondern fallen. Beim Verkauf einer Wohnung verliert man 10-15%.“
Viele zweifeln, ob sie 2020 eine Wohnung am Meer in Bulgarien kaufen sollten, weil sie unsicher sind, ob sie bei Bedarf ihr investiertes Geld zurückerhalten können.
Um dies zu vermeiden und Ihr Geld gewinnbringend anzulegen, empfehlen wir Immobilien auf dem Wiederverkaufsmarkt. Achten Sie dabei auf die Bauqualität und die Qualität der Verwaltungsgesellschaft.
„Kaufen Sie Studios und Apartments in modernen Apartmentanlagen, die 2012-2018 gebaut wurden. Ihre Preise steigen in der Regel oder bleiben zumindest stabil.
Selbst wenn ein schneller Verkauf nötig wird, kann die Agentur BolgarskiyDom die Wohnung für bis zu 80% des Marktwerts ankaufen. Die Abwicklung dauert 5 bis 30 Tage, abhängig vom Zeitraum und der Auslastung.“
„Manche haben Apartments in einer Anlage gekauft, in der überwiegend Ausländer wohnen. Die Verwaltungsgesellschaft stellte sehr hohe Rechnungen aus. Ein Wechsel erwies sich als schwierig, weil sich kaum eine Mehrheit der ausländischen Eigentümer für eine Abstimmung zusammenbringen lässt. Ich fürchte, in dieselbe Lage zu geraten!“
Dies sind Einzelfälle. In der Regel werden die Wartungsgebühren in Anlagen nur selten erhöht. Wie Brotpreise können sie bei Inflation steigen. Bei seriösen Unternehmen ist dies im Wartungsvertrag geregelt. Es gab auch Fälle sinkender Gebühren, etwa während der Deflation 2014.
„Lesen Sie den Vertrag mit der Verwaltungsgesellschaft sorgfältig. Darin ist alles festgelegt, einschließlich der Wartungskosten.“
„In den letzten Jahren verkaufen Russen aktiv Ferienimmobilien an der bulgarischen Küste. Sind sie von ihrem Kauf enttäuscht?“
Da wir über aktuelle und verlässliche Informationen zum bulgarischen Immobilienmarkt verfügen, können wir sagen, dass tatsächlich nur relativ wenige Russen ihre Wohnungen verkaufen. Viele leben schon lange hier, bleiben außerhalb der Saison und wollen ihre Immobilien am Meer behalten.
Diejenigen, die ihre Wohnung in Bulgarien verkaufen, haben sich dafür entschieden, weil:
- Unerwartete Umstände, möglicherweise finanzielle Schwierigkeiten, eingetreten sind. In solchen Situationen behalten Menschen nur das Lebensnotwendige und verkaufen den Rest.
- Mit zunehmendem Alter traten gesundheitliche Probleme auf, Flüge und lange Reisen wurden beschwerlich, weshalb sie zu ihren Kindern in die Heimat zurückkehren wollten.
- Sie hatten Apartments an der Küste als Ferienwohnungen gekauft, um im Sommer mit den Kindern ans Meer zu fahren. Die Kinder wurden erwachsen und bekamen eigene Pläne, sodass die Wohnung nicht mehr benötigt wurde.
Ziehen wir ein Fazit.
Der bulgarische Immobilienmarkt birgt wie jeder andere europäische Markt Fallstricke und Risiken. Der Kauf einer Immobilie am Meer in Bulgarien hat Nachteile. Diese hängen jedoch zusammen mit:
- Unkenntnis der Besonderheiten der örtlichen Gesetzgebung;
- fehlenden aktuellen Informationen über die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt;
- der Zusammenarbeit mit unseriösen Maklern.
Wenn Sie alle VOR- und NACHTEILE abwägen und Ihr persönliches Preis-Leistungs-Verhältnis bestimmen, sollten Sie eine Wohnung am Meer in Bulgarien kaufen, solange die Preise hier zu den günstigsten in Europa gehören.
