Der Kauf von Immobilien im Ausland ist immer mit Schwierigkeiten und Sorgen verbunden. Was sollten Sie wissen, um beim Kauf einer Wohnung keine Fehlentscheidung bezüglich des Preises zu treffen, die Ehrlichkeit der Verkäufer zu überprüfen, zuverlässige Immobilienmakler zu finden und vor allem um ein Objekt zu kaufen, dessen Erwerb Sie später nicht bereuen? In diesem Artikel finden Sie nützliche Tipps, die auf der Erfahrung von Menschen basieren, die bereits glückliche Besitzer von bulgarischen Immobilien geworden sind.
Tipp 1. Planen Sie
Bevor Sie eine Wohnung in Bulgarien kaufen, sollten Sie genau festlegen, was Sie von der ausländischen Immobilie erwarten, und alle Anforderungen detailliert aufschreiben. Erstellen Sie eine Tabelle und tragen Sie in jede Spalte die entsprechenden Parameter ein – Lage, Art der Wohnanlage, Infrastruktur, Anzahl der Zimmer, Preis. Sie können anhand der von Ihnen erstellten Liste Wohnimmobilien auswählen, entweder selbst oder indem Sie die Parameter an die Agenturen Ihrer Wahl weitergeben und die angebotenen Optionen prüfen.
Tipp 2. Recherchieren Sie
Um den tatsächlichen Zustand des bulgarischen Immobilienmarktes zu verstehen, sollten Sie sich ausreichend Zeit für die Recherche nehmen. Ermitteln Sie das durchschnittliche Preisniveau in der Region, in der Sie kaufen möchten. Versuchen Sie zu verstehen, wie die Preisbildung auf dem Markt funktioniert. Mit ausreichenden Informationen über die Preise können Sie ein Haus oder eine Wohnung mit einem optimalen Verhältnis von „Preis – Qualität“ erwerben.
Tipp 3. Kommen Sie nach Bulgarien
Es ist möglich, Immobilien in Bulgarien aus der Ferne zu kaufen – es genügt, eine geeignete Immobilie auf der Grundlage von Fotos oder Videos der entsprechenden Objekte auszuwählen. Der Kaufvertrag kann ebenfalls ohne Ihre persönliche Anwesenheit abgeschlossen werden, indem Sie die Dokumente zur Wohnung, eine Vollmacht für den Vertreter und das Geld auf ein zuvor eröffnetes Bankkonto überweisen.
Allerdings geben Fotos und Videos, so detailliert sie auch sein mögen, nicht die vollständigen Informationen über das Wohnobjekt wieder. Möglicherweise passt die Wohnung perfekt zu Ihren Anforderungen, aber die Infrastruktur der Anlage ist unzureichend oder das Gebäude befindet sich in einer unattraktiven Lage. Oder umgekehrt, die Wohnanlage erfüllt Ihre Anforderungen, aber die Wohnung weist erhebliche Mängel auf. Dies alles können Sie nur erkennen, wenn Sie nach Bulgarien kommen und sich vor Ort umsehen.
Tipp 4. Feilschen Sie
Der festgelegte Preis für die Immobilie ist nicht endgültig, daher sollten Sie mit dem Verkäufer verhandeln. In Bulgarien sind Rabatte und flexible Zahlungspläne für Immobilien möglich. Sie können mit dem Bauträger einen Zahlungsplan für den vollständigen Kaufpreis vereinbaren und diesen im Vertrag festhalten. Zum Beispiel können Sie zunächst 30-50% des Kaufpreises zahlen, dann innerhalb von sechs Monaten weitere 30% und nach weiteren sechs Monaten den Restbetrag.
Tipp 5. Bestimmen Sie Unterschiede, erkennen Sie Vor- und Nachteile sowie mögliche Fallstricke
Beim Kauf von Immobilien in Bulgarien sollten Sie folgende Besonderheiten des lokalen Marktes berücksichtigen:
- Unterschiede bei der Berechnung der Wohnfläche. Aufgrund unterschiedlicher Berechnungsmethoden kann die tatsächliche Wohnfläche der Wohnungen 15–20% kleiner sein als angegeben. In Bulgarien werden zu der Wohnfläche auch die gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes proportional zur Größe der Wohnung gerechnet. Mehr über die bulgarische Methode zur Berechnung der Wohnfläche erfahren Sie hier.
- Geografie des Kaufs. Bei der Wohnungssuche am Meer sollten Sie berücksichtigen, dass kleine Ferienorte in der Nebensaison „versterben“ und die Infrastruktur der Wohnanlagen nicht mehr funktioniert. In den bulgarischen Küstenstädten – Nessebar, Varna, Burgas – sind Geschäfte, Einkaufszentren und Restaurants ganzjährig geöffnet. Wenn Sie zwischen Ferienorten wählen, sollten Sie sich besser auf Sonnenstrand, Sveti Vlas, Nessebar, Ravda und Pomorie konzentrieren – diese Urlaubsorte sind besser für das ganzjährige Wohnen geeignet.
- Bau- und Einrichtungsgrad der Wohnungen. Vollständig bezugsfertige, möblierte Wohnungen finden Sie auf dem Sekundärmarkt. In den meisten Fällen werden Neubauwohnungen in Bulgarien im Rohbauzustand nach bulgarischen Staatsstandards (BGS) verkauft. In letzter Zeit bieten jedoch immer mehr Bauträger aufgrund des Wettbewerbs Wohnungen mit Möbeln und Haushaltsgeräten als „Schlüsselfertige Wohnungen“ an. Auch Bauträger und Immobilienmakler bieten Renovierungs- und Einrichtungsdienste an. Der Möbelkauf über Vermittler ist günstiger, da Unternehmen Verträge mit Möbelhäusern abschließen und den Käufern Rabatte von bis zu 10% gewähren.
- Heizung der Wohnung in der Wintersaison. Vor dem Kauf einer Wohnung sollten Sie sich über das Heizsystem der Wohnanlage informieren, insbesondere wenn Sie planen, im Winter in die Wohnung zu ziehen. Da es keine Zentralheizung gibt, werden bulgarische Häuser mit elektrischen Heizkörpern, Klimaanlagen oder Kaminen beheizt.
- Zusätzliche Kosten für Eigentümer. Bewohner von Ferienkomplexen oder sogenannten Apartmenthotels zahlen eine jährliche Gebühr für die Wartung des Gebäudes und des umliegenden Geländes. Je nach Größe der Wohnung können die jährlichen Beiträge zwischen 400 und 1000 Euro schwanken. Bei gewöhnlichen Wohnhäusern ist die Wartungsgebühr minimal.
Erfahren Sie mehr über die Vor- und Nachteile sowie mögliche Fallstricke von Immobilien in Bulgarien.
