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Der bulgarische Immobilienmarkt schafft für den Investor aus Belgien eine einzigartige wirtschaftliche Landschaft. Die Situation wird durch den bevorstehenden Beitritt des Landes zur Eurozone und die anhaltende Preisarbitrage zwischen West- und Osteuropa bestimmt.
Dies ist nicht nur eine Gelegenheit, Wohnraum dreimal günstiger als in Brüssel oder Antwerpen zu kaufen. Es ist ein strategisches Instrument zur Kapitaldiversifizierung in harter Währung. Das wichtigste Asset für einen Belgier ist hier die niedrige Einstiegsschwelle und das Doppelbesteuerungsabkommen. Diese Kombination von Faktoren schafft eine Basis für effektives Investieren ohne unnötige steuerliche Verluste.
Was Sie aus dem Material lernen werden| Abschnitt | Nutzen und Antworten auf Fragen |
|---|---|
| Tabelle der Landrechte. Wie man ein Grundstück auf eine natürliche Person ohne Firmengründung registriert. | |
| Standortvergleich. Warum die Hauptstadt für die Vermietung geeignet ist und das Meer nur für die Seele. | |
| Detaillierte Berechnung des Nettogewinns. Wir ziehen die Wartungsgebühr und Steuern von der Miete ab. | |
| Vergleich von Akt 14, 15 und 16. Tabelle der Risiken und Industrietarife für Strom. | |
| Checkliste der Dokumente für Geldüberweisungen von einer belgischen Bank ohne Blockierung. | |
| Wie man nach Bulgarien zieht, Zahlungen behält und Medizin über Formular S1 erhält. | |
| Wie das DBA funktioniert und die 0% Steuerregel nach 3 Jahren für Ansässige. |
Eigentumsrechte in der EU – Paradigmenwechsel im Besitz
Belgische Staatsbürger haben das Recht, Immobilien in Bulgarien als natürliche Person zu erwerben. Die historische Anforderung, eine Firma zu gründen, wurde für die meisten Arten von Wohnobjekten abgeschafft.
Es besteht jedoch ein kritischer Unterschied zwischen Bauland und landwirtschaftlichen Flächen. Ein Fehler im Status des Grundstücks führt dazu, dass dringend ein nomineller Direktor gesucht und eine juristische Person für die Abwicklung der Transaktion gegründet werden muss.
Matrix der Landbesitzrechte für belgische Staatsbürger
| Landtyp | Status | Rechte eines belgischen Bürgers | Notwendige Maßnahme |
| Wohnung | Ideelle Landanteile | Volles Recht | Registrierung auf den Reisepass |
| Haus mit Grundstück | Bauland | Volles Recht | Registrierung auf den Reisepass |
| Garten / Feld | Landwirtschaftliche Fläche | Einschränkung | Nur durch Firmenregistrierung |
| Wald / Weinberg | Land außerhalb der Regulierung | Einschränkung | Nur durch Firmenregistrierung |
Geografie des Gewinns
Der bulgarische Markt ist strikt nach Nutzungsarten von Immobilien segmentiert. Die Hauptstadt generiert dank langfristiger Vermietung das ganze Jahr über einen stabilen Cashflow. Die Küste arbeitet nach einem Spitzenlastmodell im Juli und August und steht im Winter leer.
Für einen Investor ist es wichtig, den Zweck des Standorts vor dem Kauf zu verstehen. Dies hilft, Enttäuschungen durch die niedrige Rendite eines Ferienhauses am Meer zu vermeiden.
Vergleichende Analyse der Investitionsstandorte
| Standort | Immobilientyp | Kaufziel | Risiken |
| Sofia – Zentrum | Elite-Apartments | Kapitalerhalt | Hohe Einstiegsschwelle ab 2500 Euro pro qm |
| Sofia – Hochschulen | Studentenwohnungen | Cashflow 5–6% | Hohe Abnutzung der Renovierung durch Mieter |
| Sveti Vlas | Premium-Resort | Erholung und Einkommen | Mietsaison von nur 3 Monaten |
| Sonnenstrand | Budget-Komplexe | Spekulation | Riesige Konkurrenz und Dumping |
| Nordwesten | Landhäuser | Illiquide | Unmöglichkeit eines schnellen Wiederverkaufs |
In Sofia wird vor dem Hintergrund der Nachrichten über den Beitritt zur Eurozone ein Preisanstieg von 5–8% erwartet. Küstenimmobilien werden ein verhalteneres Wachstum im Rahmen der offiziellen Inflation zeigen.
Mathematik des Einkommens – Simulation des realen Gewinns
Werbebroschüren zeigen oft Brutto- oder schmutzige Renditen, um Käufer anzulocken. Für den Investor ist jedoch die Nettorendite wichtig, die nach allen Abzügen verbleibt.
Der wichtigste Ausgabenposten, der oft verschwiegen oder unterschätzt wird, ist die Wartungsgebühr. In Komplexen mit Pool und Sicherheit frisst sie einen erheblichen Teil des Mietgewinns auf.
Berechnung des Nettoeinkommens – Hauptstadt vs. Resort bei 85.000 € Investition
| Einnahmen / Ausgaben | Strategie A – Hauptstadt Langzeit | Strategie B – Resort Tageweise |
| Objekt | 1-Zimmer-Wohnung 65 qm | Apartments mit Pool |
| Auslastung | 12 Monate | 60–70 Tage oder Saison |
| Bruttoeinkommen | 6 600 € | 5 000 € |
| Maklerprovision | 0 € Eigentümer vermietet | - 1 500 € oder 30% für Verwaltung |
| Wartungsgebühr | - 400 € Eingang, Aufzug | - 780 € bei 12 €/qm |
| Nebenkosten Strom/Wasser | Zahlt der Mieter | - 450 € zahlt Eigentümer |
| Steuer auf Einkommen 10% | - 620 € | - 350 € |
| Abschreibung | - 300 € | - 300 € |
| NETTOGEWINN | 5 280 € | 1 620 € |
| Reale Rendite | 6.2% | 1.9% |
Wenn Sie Werbung für Garantiertes Einkommen von 10% sehen, ist dies meistens Marketing. Die reale Rendite in Währung beträgt derzeit 4–6%. Ein Resort ist ein Kauf für komfortables Leben, während große Städte für profitable Vermietung stehen.
Technische Sicherheit – Akte 14, 15 und 16
Das bulgarische System zur Inbetriebnahme von Gebäuden hat drei obligatorische Stufen. Der Kauf in der falschen Phase kann zu einer vielfachen Erhöhung der Stromrechnungen führen.
Der gefährlichste Status für einen unvorbereiteten Käufer ist Akt 15. Man kann physisch in einem solchen Haus leben, aber rechtlich ist es immer noch eine Baustelle.
Sicherheitsampel für den Investor
| Akt | Status der Bereitschaft | Stromtarif | Risiko für Investor |
| Akt 14 | Gebäuderahmen | Kein Anschluss | Hoch. Risiko des Baustopps. Nur von geprüften Top-Entwicklern kaufen. |
| Akt 15 | Bereit zur Übergabe | Industrie 3-mal teurer | Mittel. Wohnen möglich, aber teuer für Strom zu zahlen. Keine Hypothek möglich. |
| Akt 16 | In Betrieb genommen | Haushalt Standard | Minimal. Objekt ist voll liquide, versicherbar und beleihbar. |
In Anzeigen steht oft der Satz „Akt 16 erwartet“.
Das bedeutet, dass das Dokument derzeit nicht existiert. Wir prüfen immer das Vorhandensein der Bescheinigung über die Inbetriebnahme über das offizielle DNSK-Register.
Banken und Kontrolle – Bestehen der Prüfung
Bulgarien hält sich strikt an die EU-Richtlinien zur Bekämpfung von Geldwäsche und Kapitaltransparenz. Die Bezahlung von Immobilien in bar über 10.000 Lewa, was etwa 5000 Euro entspricht, ist gesetzlich verboten.
Um Gelder von einer belgischen Bank zu überweisen, müssen Sie ein Kundenüberprüfungsverfahren durchlaufen. Banken verlangen den Nachweis der legalen Herkunft des Geldes.
Dokumenten-Checkliste für die Bank zur Bestätigung der Mittel
- Steuererklärung. Die letzte in Belgien eingereichte Erklärung reicht aus.
- Kontoauszüge. Historie der Geldbewegungen der letzten 6 Monate.
- Kaufverträge. Wenn Geld aus dem Verkauf von Immobilien oder Unternehmen stammt.
- Vorvertrag. Das Dokument muss ins Englische oder Französische übersetzt werden.
Transaktionsalgorithmus
Reservierung.
Eine Anzahlung von 2000–5000 Euro wird geleistet. Diese Aktion nimmt das Objekt vom Verkauf.
Prüfung.
Ein Anwalt prüft den sauberen Titel und die Besitzhistorie.
Vorvertrag.
Zahlung der ersten Rate in Höhe von 10-30% des Wertes.
Notarieller Akt.
Vollständige Zahlung des Preises und offizieller Eigentumsübergang.
Registrierung.
Eintragung des neuen Eigentümers bei Bulstat und dem Finanzamt.
Belgische Banken gehören zu den konservativsten in der EU. Einfach einen Kaufvertrag vorzuzeigen, reicht oft nicht aus. Wir bereiten für unsere Kunden ein spezielles Vertrauenspaket für die Bank vor. Es enthält eine Übersetzung des Vorvertrags durch einen zertifizierten Übersetzer und eine Begründung der wirtschaftlichen Zweckmäßigkeit der Transaktion. Ohne dies kann die Transaktion für 2 Wochen für eine AML-Prüfung eingefroren werden.
Rente in Bulgarien für belgische Staatsbürger – Formular S1 und 10% Steuer
Der Umzug nach Bulgarien ermöglicht es belgischen Rentnern nicht nur, das gewohnte Niveau der sozialen Sicherheit zu erhalten, sondern auch die Kaufkraft aufgrund der Preis- und Steuersatzunterschiede erheblich zu steigern.
Die wichtigste Bedingung für eine komfortable Einwanderung ist die korrekte Koordination der Aktionen mit den belgischen Regierungsdiensten vor der Abreise.
Algorithmus zur Erhaltung von Zahlungen und Medizin
| Etappe | Behörde in Belgien | Maßnahme und Ergebnis |
| Rente | Föderaler Pensionsdienst | Benachrichtigung über den Wechsel des Wohnsitzlandes. Die Rente wird ohne Provisionen und Verzögerungen auf ein bulgarisches Konto in Euro überwiesen. |
| Medizin | Krankenkasse und Versicherungsinstitut | Formular S1 anfordern. Dieses Dokument gibt das Recht, sich im bulgarischen NHIF-System zu registrieren und medizinische Versorgung kostenlos auf Kosten der belgischen Versicherung zu erhalten. |
| Status | Gemeinde | Abmeldung. Erhalt der Bestätigung für die Legalisierung im neuen Land. |
Steueroptimierung des Einkommens
Die Frage der Besteuerung wird zum wichtigsten finanziellen Anreiz für den Umzug. Wenn ein Rentner mehr als 183 Tage im Jahr in Bulgarien lebt, verlegt er seinen Lebensmittelpunkt hierher und wird lokaler Steuerinländer.
- Flat Rate. Anstelle des belgischen progressiven Satzes, der 50% erreichen kann, gilt in Bulgarien eine feste Steuer von 10%.
- Indexierung. Die belgische Seite indexiert die Zahlungen weiter, obwohl der Rentner in einem anderen Land lebt.
- Weltrente. Die Steuer wird auf den Gesamtbetrag des Welteinkommens gezahlt, aber dank des Doppelbesteuerungsabkommens sind wiederholte Gebühren ausgeschlossen.
Kollegen, achten Sie auf die Fristen für die Ausstellung des Formulars S1. Belgische Krankenkassen verzögern manchmal die Ausstellung des Dokuments um 4–6 Wochen.
Ich empfehle, sich nicht von der Adresse in Belgien abzumelden, bis das physische Formular S1 vorliegt. Ohne dieses Dokument müssen Sie die Behandlung in Bulgarien zu kommerziellen Tarifen für Ausländer bezahlen, und der Erstattungsprozess über Brüssel ist extrem bürokratisch.
Transaktions- und Besitzkosten
Der Käufer in Bulgarien trägt die Hauptkosten für die rechtliche Abwicklung der Transaktion. Über den Objektpreis hinaus muss ein zusätzliches Budget von 4–6% eingeplant werden.
Kostenstruktur beim Kauf
| Ausgabenposten | Größe | Empfänger |
| Lokale Steuer | 2.5% – 3.0% | Gemeinde oder Kommune |
| Notargebühr | ~ 1.0% – 1.5% | Notar nach progressiver Skala |
| Eintragungsgebühr | 0.1% | Eintragungsagentur |
| Rechtliche Begleitung | 600 – 1000 € | Anwalt |
- Grundsteuer. Sie ist nach europäischen Standards sehr niedrig. Etwa 70–120 € pro Jahr für eine Standardwohnung.
- Wartungsgebühr. Wird in Komplexen mit Annehmlichkeiten erhoben. Der Satz beginnt ab 8 € pro qm pro Jahr.
- Versicherung. Freiwillig abgeschlossen. Die Police kostet etwa 100–150 € pro Jahr.
Notiz
Wir empfehlen, diese Kosten sofort in das Amortisationsmodell einzuplanen. Die niedrigen Kosten einer Wohnung können durch eine hohe Wartungsgebühr in Elite-Komplexen ausgeglichen werden.
Steuerschild und DBA – Der Haupttrumpf
Zwischen Belgien und Bulgarien besteht ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung. Immobiliensteuern werden in dem Land gezahlt, in dem sich das Objekt befindet, also in Bulgarien.
Ein entscheidender Vorteil ist das bulgarische Gesetz über die Einkommensteuer natürlicher Personen, Art. 13. Diese gesetzliche Norm ist einzigartig für den europäischen Fiskalraum und ermöglicht es, die Kapitalertragsteuer legal zu vermeiden.
3-Jahres-Regel für Kapitalertragsteuer- Situation. Sie haben eine Wohnung gekauft und sie nach 3 Jahren und 1 Tag verkauft.
- Ergebnis. Die Kapitalertragsteuer in Bulgarien beträgt 0%.
- Vergleich. Bei einem spekulativen Verkauf vor 3 Jahren beträgt die Steuer 10% der Preisdifferenz.
Progressionsvorbehalt
Die belgische Steuerbehörde befreit Einkünfte aus bulgarischen Immobilien von der erneuten Steuer. Dieses Einkommen wird jedoch bei der Berechnung des Satzes für Ihre anderen Einkünfte, zum Beispiel Gehalt, berücksichtigt. Dies kann Ihren effektiven Steuersatz in Belgien geringfügig erhöhen. Trotzdem bleibt der finanzielle Gesamtnutzen der Investition erheblich.
Zusammenfassung für den Investor
Der Einstieg in den bulgarischen Markt ist eine Wette auf das Wachstum des Vermögenswertes nach der Euro-Einführung. Rechtliche Risiken werden minimiert, wenn man einem strengen Dokumentenprüfungsalgorithmus folgt.
Passives Einkommen.
Wählen Sie die Hauptstadt und fertige Objekte mit Akt 16 für Stabilität.
Persönliche Nutzung.
Wählen Sie Resort-Immobilien zur Erholung, aber berücksichtigen Sie die jährlichen Kosten.
Planungshorizont.
Rechnen Sie mit mindestens 3 Jahren Besitz, um beim Verkauf von 0% Steuervergünstigung zu profitieren.
Immobilienagentur BolgarskiyDom – Ihr Führer auf dem Markt. Wir bilden Ihr A-Team. Das sind unabhängige Anwälte, Übersetzer und Buchhalter, die die Sauberkeit der Transaktion und die Steuereffizienz gewährleisten.
Ein häufiger Fehler ist die Verwechslung eines Hofes im Status einer landwirtschaftlichen Fläche mit einem Bauhof. In ländlichen Gebieten sind die Grundstücksgrenzen oft verschwommen. Wir prüfen den Status jedes Quadratmeters Land über die Katasterkarte, bevor die Anzahlung geleistet wird.