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Für belgische Investoren stellt Bulgarien einen Markt mit einer einzigartigen Kombination von Faktoren dar: einem signifikanten Preisabschlag im Vergleich zu Brüssel und starkem Wachstumspotenzial im Vorfeld des Euro-Beitritts. Dieser Leitfaden ist Ihre strategische Analyse für eine fundierte Investitionsentscheidung.
Der Erfolg einer Investition hängt für einen belgischen Staatsbürger weniger von der bulgarischen Gesetzgebung ab, die relativ einfach ist, als von zwei externen Faktoren:
Der Wahl eines unabhängigen Rechtsvertreters in Bulgarien zur Durchführung einer sorgfältigen Due-Diligence-Prüfung der rechtlichen Integrität des Vermögenswerts.
Proaktiver Steuerplanung in Belgien, um die Folgen des belgischen Steuerrechts abzumildern, insbesondere des Mechanismus der "Befreiung mit Progressionsvorbehalt".
Besondere Aufmerksamkeit verdient die identifizierte Möglichkeit, vollständig steuerfreie Kapitalgewinne zu erzielen. Bei Besitz einer Immobilie in Bulgarien für mehr als three Jahre ist jeder Gewinn aus deren Verkauf in Bulgarien steuerfrei. In Kombination mit dem Doppelbesteuerungsabkommen, oder DBA, schafft dies eine außergewöhnliche Gelegenheit zur Kapitalbildung, die in beiden Rechtsordnungen steuerfrei ist.
| Abschnitt dieses Leitfadens | Wichtiger Nutzen für Sie (als belgischer Staatsbürger) |
|---|---|
| Erfahren Sie mehr über volle Eigentumsrechte und Ausnahmen. | |
| Verstehen Sie Preisdynamik, Wachstumspotenzial und den Kostenvorteil im Vergleich zu Belgien. | |
| Erhalten Sie einen Schritt-für-Schritt-Plan für eine sichere Transaktion, einschließlich des Fernkaufs. | |
| Sehen Sie alle Transaktionskosten, die "Instandhaltungsgebühr"-Falle und Schwierigkeiten bei der Hypothekenfinanzierung. | |
| Verstehen Sie Steuerfallen wie "Progression" und "Möbel" sowie den Hauptvorteil von 0% Kapitalgewinnen. | |
| Erfahren Sie, wie Sie Ihren Aufenthalt legalisieren, was auch für Rentner relevant ist. | |
| Erhalten Sie Tipps zur Objektauswahl und zur "Buy-and-Hold"-Strategie. |
Ihre Rechte in der EU
Der rechtliche Rahmen für den Erwerb von Immobilien in Bulgarien durch belgische Staatsbürger ist einfach und günstig, was in erster Linie auf die EU-Mitgliedschaft beider Länder zurückzuführen ist.
Volles Eigentumsrecht. Der Hauptvorteil für belgische Käufer ist das Recht, Immobilien in Bulgarien direkt auf ihren eigenen Namen zu erwerben. Dies gilt für Wohnungen, Häuser und Baugrundstücke. Dies stellt eine entscheidende rechtliche Vereinfachung dar. Es beseitigt die Notwendigkeit, eine bulgarische Gesellschaft, wie eine OOD (GmbH), zu gründen, was früher eine zwingende Voraussetzung für ausländische Bürger war, die Immobilien mit Grundstücken besitzen wollten. Die Abschaffung dieser Anforderung für EU-Bürger reduziert sowohl die anfänglichen Kosten als auch den laufenden Verwaltungsaufwand erheblich.
Ausnahme – Landwirtschaftliche Flächen. Die einzige wesentliche Einschränkung, die bestehen bleibt, betrifft den Erwerb von Flächen, die als "landwirtschaftlich" eingestuft sind. Der Kauf dieser Art von Vermögenswerten erfordert weiterhin die Registrierung einer juristischen Person in Bulgarien. Für die überwältigende Mehrheit der belgischen Investoren, also über 99 Prozent, die Wohn-, Stadt- oder Ferienimmobilien suchen, ist diese Einschränkung jedoch nicht relevant.
Stabilität der Gesetzgebung. Das bulgarische Immobilienrecht zeichnet sich durch Stabilität und Verständlichkeit aus, was regulatorische Fragen reduziert. Der Eigentumsübertragungsprozess ist formalisiert und geschützt. Alle Immobilientransaktionen müssen zwingend in Form einer notariellen Urkunde und in Anwesenheit eines Notars abgeschlossen werden. Der Notar übt eine staatliche Funktion aus, indem er die Rechtmäßigkeit der Transaktion, das Eigentum des Verkäufers und die Identität der Parteien überprüft.
Immobilienmarktanalyse
Der bulgarische Immobilienmarkt zeigt derzeit eine erhebliche Dynamik.
Marktdynamik. Der bulgarische Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase aktiven Wachstums. Daten zeigen einen stetigen Preisanstieg, zum Beispiel +12% im Jahresvergleich für Häuser. Laut Eurostat belegte Bulgarien im vierten Quartal 2024 den ersten Platz in der EU beim Anstieg der Immobilienpreise und verzeichnete einen Sprung von +18,3%. Dieses Wachstum basiert auf fundamentalen Faktoren: hohe Inlandsnachfrage, begrenztes Angebot und wachsendes Interesse ausländischer Investoren. Ein wichtiger Katalysator, der den Markt anheizt, ist der erwartete Beitritt Bulgariens zur Eurozone. Die Erfahrung anderer Länder, wie Kroatien, zeigt, dass der Euro-Beitritt wahrscheinlich zu einem zusätzlichen Preisanstieg von 10-15% innerhalb der ersten zwei Jahre führen wird.
Preisvergleich. Die Kluft bei den Vermögenswerten zwischen Belgien und Bulgarien bleibt kolossal.
Für einen belgischen Investor stellt dies eine klassische "geografische Arbitrage"-Möglichkeit dar.
Vergleichende Analyse der Immobilienpreise (pro m²)
| Stadt | Durchschnittspreis pro m² (Stadtzentrum) | Durchschnittspreis pro m² (Vorort/Resort) |
|---|---|---|
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Brüssel, Belgien
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∼ 4.500 € - 5.500 €
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∼ 3.500 € - 4.200 €
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Antwerpen, Belgien
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∼ 3.800 € - 4.800 €
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∼ 3.000 € - 3.700 €
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Sofia, Bulgarien
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∼ 1.600 € - 2.200 €
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∼ 1.200 € - 1.500 €
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Burgas, Bulgarien
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∼ 1.200 € - 1.600 €
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∼ 900 € - 1.100 €
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Alle Zahlen sind ungefähre Angaben und dienen der Veranschaulichung des Maßstabs.
Regionale Möglichkeiten.
Der bulgarische Markt ist nicht einheitlich und bietet je nach Ziel des Investors unterschiedliche Möglichkeiten.
Dies ist das Wirtschaftszentrum, ausgerichtet auf langfristige Vermietung, hauptsächlich an den IT-Sektor und Expats. Es bietet stabile Nachfrage, hohe Liquidität und die höchsten Preise. Die Instandhaltungsgebühr beträgt 7-12 €/m².
Dies ist der traditionelle "Zweitwohnsitz"- und saisonale Vermietungsmarkt. Belgische Investoren sollten klar zwischen zwei Arten von Küstenstandorten unterscheiden:
- Großstädte wie Varna und Burgas: Dies sind ganzjährige Städte mit eigener Wirtschaft und Infrastruktur. Sie bieten eine Mischung aus Langzeitvermietung an Einheimische und kurzfristiger touristischer Vermietung im Sommer.
- Ferienanlagen, zum Beispiel Sonnenstrand: Diese Gebiete sind auf Saisontourismus ausgerichtet. Im Winter "sterben" viele Anlagen aus. Sie bieten hohe Renditen im Sommer, haben aber auch höhere Instandhaltungsgebühren, im Durchschnitt 10-15 €/m². Studios beginnen hier bei 30.000 € bis 45.000 €.
- – Skigebiete, zum Beispiel Bansko. Ganzjährige Vermietung: Winter – Skifahren, Sommer – Wandern. Erschwingliche Preise.
Der Kaufprozess
Der Kaufprozess für einen belgischen Staatsbürger ist strukturiert und sicher, sofern die gebotene Sorgfalt beachtet wird.
Dies ist die kritischste Phase. Es ist unerlässlich, einen unabhängigen Anwalt zu beauftragen, der ausschließlich die Interessen des Käufers vertritt. Ein Kauf ohne ordnungsgemäße Due-Diligence-Prüfung kann zum Erwerb eines Vermögenswerts mit rechtlichen Mängeln führen.
Schritt 1 – Prüfung.
Die Rolle des Anwalts besteht darin, eine vollständige rechtliche Prüfung des Vermögenswerts durchzuführen: Prüfung des Eigentumsrechts des Verkäufers; Prüfung auf Lasten wie Hypotheken, Pfandrechte oder Schulden; Prüfung der Genehmigungen, einschließlich des entscheidenden Akt 16. Dies ist ein zentraler Schritt im Prozess.
Schritt 2 – Dokumente.
Der Prozess für einen belgischen Käufer ist minimal: Es wird nur ein belgischer Pass oder ein EU-Personalausweis, also eine ID-Karte, benötigt. Es wird dringend empfohlen, ein Konto bei einer bulgarischen Bank zu eröffnen, um Zahlungen zu vereinfachen. Der gesamte Prozess dauert in der Regel 4 bis 8 Wochen.
Schritt 3 – Vertragsstruktur.
Eine Standardtransaktion verläuft in three Phasen:
- Reservierungsanzahlung: Sie leisten eine Anzahlung, typischerweise 10% bis 30%, um die Immobilie vom Markt zu nehmen.
- Vorvertrag: Dies ist ein rechtsverbindliches Dokument mit Preis, Zahlungsplan und Fristen.
- Endgültiger Notarakt: Das Geschäft wird beim Notar abgeschlossen. Das Eigentum wird nach Eintragung im Grundbuchamt übertragen.
Option des Fernkaufs. Belgische Käufer können Immobilien erwerben, ohne physisch nach Bulgarien zu reisen, indem sie ihrem Anwalt eine notariell beglaubigte Vollmacht, oder Power of Attorney, ausstellen.
Diese Option erhöht exponentiell die Wichtigkeit der Auswahl eines zuverlässigen und vertrauenswürdigen Anwalts.
Kosten und Finanzierung
Bei der Budgetierung ist es entscheidend, die Gesamt- und Haltungskosten zu berücksichtigen.
Einmalige Kosten. Käufer sollten zusätzliche Kosten über den vereinbarten Kaufpreis hinaus einplanen, die bis zu 8% des Immobilienwerts erreichen können. Sie umfassen:
- Grunderwerbsteuer: 2% - 3%.
- Notargebühren: 1% - 1,5%.
- Anwaltshonorar: 500 € - 1.000 €.
- Maklerprovision: 3% - 5%.
| Kostenpunkt | Prozentsatz / Satz | Geschätzter Betrag |
|---|---|---|
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Kaufpreis
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-
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80 000 €
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Grunderwerbsteuer (Ø 2,5%)
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2,5%
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2 000 €
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Notargebühren (Ø 1,25%)
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1,25%
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1 000 €
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Anwaltshonorar
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Fest
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750 €
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Maklerprovision (3%)
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3,0%
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2 400 €
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Gesamtkaufkosten
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-
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86 150 €
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Laufende Kosten: Die "Instandhaltungsgebühr"-Falle.
Dies ist ein kritischer Faktor, der oft übersehen wird. Während die jährlichen Immobiliensteuern in Bulgarien sehr niedrig sind, gibt es in modernen Wohnanlagen eine erhebliche jährliche Instandhaltungsgebühr. Es ist wichtig zu verstehen, dass dies keine staatliche Steuer ist.
Sicherheit, Poolpflege, Landschaftsbau, Reinigung, Beleuchtung, Aufzugswartung und so weiter.
- Höhe: Diese Gebühr ist fast nie unerheblich. Daten zeigen, dass sie von 8 € bis 15 € pro Quadratmeter pro Jahr variiert.
- Regionale Unterschiede: In Sofia beträgt die Gebühr 7-12 €/m², während sie in den Küstenresorts, wo die Infrastruktur umfangreicher ist, 10-15 €/m² pro Jahr erreicht.
- Beispiel: Für eine 70 m² Wohnung am Sonnenstrand kann die jährliche Instandhaltungsgebühr leicht 700 € bis 1.050 € betragen.
| Immobilientyp | Durchschnittssatz (Euro/m²/Jahr) | Beispielrechnung (für 60 m²) |
|---|---|---|
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Stadtwohnung (Sofia)
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7 € - 12 €
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420 € - 720 €
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Ferienwohnung (Sonnenstrand)
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10 € - 15 €
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600 € - 900 €
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Freistehendes Haus/Villa
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350 € - 550 € (pauschal)
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350 € - 550 €
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Standard-Stadthaus (ohne Extras)
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5 € - 8 €
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300 € - 480 €
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Die Finanzierung eines Kaufs ist für Nichtansässige komplex. Theoretisch ist es für einen Ausländer möglich, in Bulgarien eine Hypothek zu erhalten, zum Beispiel über die UniCredit Bulbank und die Postbank. In der Praxis verlangen die Banken jedoch vom Kreditnehmer einen langfristigen Aufenthaltsstatus in Bulgarien, eine bulgarische persönliche Identifikationsnummer, bekannt als EGN, und idealerweise einen unbefristeten Arbeitsvertrag mit einem bulgarischen Arbeitgeber.
Es gibt einen entscheidenden Unterschied zwischen einem "ansässigen Ausländer", zum Beispiel einem Belgier, der nach Sofia gezogen ist und arbeitet, und einem "nicht ansässigen Ausländer" – einem Belgier, der in Brüssel lebt. Für einen echten Nichtansässigen, der in Belgien lebt und Einkommen bezieht, wird es äußerst schwierig sein, eine Hypothek von einer bulgarischen Bank zu erhalten. Belgische Käufer sollten davon ausgehen, dass sie den Kauf entweder mit Eigenmitteln bezahlen oder die Mittel in Belgien aufbringen müssen, beispielsweise durch eine Refinanzierung ihrer belgischen Immobilie.
Steueranalyse
Dies ist der komplexeste und wichtigste Abschnitt. Ein falsches Verständnis des Zusammenspiels der Steuersysteme von Belgien und Bulgarien kann alle finanziellen Vorteile der Investition zunichtemachen.
Das bulgarische Steuersystem ist eines der attraktivsten in der EU, gekennzeichnet durch niedrige Pauschalsätze.
- Mieteinnahmensteuer: Einnahmen aus Vermietung, die ein Nichtansässiger erzielt, werden mit einem Pauschalsatz von 10% besteuert. Wichtig ist, dass ein pauschaler Abzug von 10% für angenommene Ausgaben gewährt wird, was den effektiven Steuersatz noch niedriger macht.
- Kapitalertragsteuer: Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien werden mit einem Pauschalsatz von 10% besteuert.
- Die Schlüsselausnahme: Das bulgarische Steuerrecht enthält eine äußerst vorteilhafte Bestimmung. Kapitalgewinne aus dem Verkauf von EINER Wohnimmobilie sind in Bulgarien vollständig steuerfrei, wenn diese Immobilie länger als drei Jahre im Besitz war. Diese Regel gilt auch für Nichtansässige.
Verpflichtungen in Belgien. Die Situation für einen belgischen Einwohner wird durch seine Verpflichtungen gegenüber den belgischen Steuerbehörden, SPF Finances, verkompliziert. Belgische Einwohner sind verpflichtet, ihr weltweites Einkommen zu deklarieren. Dies schließt Einkünfte aus Immobilien im Ausland ein, einschließlich Bulgarien. Zwischen Belgien und Bulgarien besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), das die Besteuerungsrechte verteilt. Gemäß Artikel 6 des DBA wird das Einkommen aus unbeweglichem Vermögen, einschließlich Miete, in dem Land besteuert, in dem sich das Vermögen physisch befindet, also in Bulgarien.
In der Praxis schafft das Zusammenspiel dieser Regeln sowohl erhebliche Komplexitäten als auch außergewöhnliche Möglichkeiten.
Dies ist die wichtigste und oft missverstandene steuerliche Konsequenz für einen belgischen Investor. Belgien stellt die bulgarischen Mieteinnahmen, die bereits in Bulgarien mit 10% besteuert wurden, von der direkten belgischen Steuer frei. JEDOCH, und das ist entscheidend, werden diese freigestellten bulgarischen Einnahmen zu Ihrem Gesamteinkommen in Belgien addiert, um den effektiven Steuersatz zu bestimmen, mit dem Ihr rein belgisches Einkommen, wie Ihr Gehalt, besteuert wird. Im Endeffekt zahlen Sie indirekt mehr Steuern in Belgien aufgrund Ihres bulgarischen Immobilienbesitzes.
Belgische Steuerbehörden sind bekannt für ihre aggressive Haltung gegenüber im Ausland möbliert vermieteten Immobilien. Das Finanzamt kann argumentieren, dass die Einnahmen aus möblierter Vermietung aus zwei Komponenten bestehen: Einkommen aus der Immobilie und Einkommen aus beweglichem Vermögen, also den Möbeln. Das Einkommen aus "beweglichem Vermögen" wird im Wohnsitzland des Begünstigten besteuert, also in Belgien, zu hohen progressiven Sätzen von bis zu 50%. Das Finanzamt könnte Ihre Gesamteinnahmen willkürlich aufteilen, zum Beispiel 60% für die Immobilie und 40% für die Möbel, und die belgische Steuer auf diese 40% verlangen. Dies erfordert eine sorgfältige Gestaltung des Mietvertrags und eine obligatorische Beratung durch einen belgischen Steuerexperten.
Trotz der Komplexität bei den Mieteinnahmen stellt die Situation bei Kapitalgewinnen die attraktivste Möglichkeit dar.
- Szenario: Ein belgischer Investor kauft eine Wohnung in Burgas für 70.000 €. Er besitzt sie für 3 Jahre und 1 Tag. Er verkauft sie für 100.000 € und erzielt einen Kapitalgewinn von 30.000 €.
-
Steueranalyse:
- Besteuerung in Bulgarien: Da die Immobilie länger als drei Jahre im Besitz war, wird der Kapitalgewinn von 30.000 € in Bulgarien mit 0% besteuert.
- Besteuerung in Belgien: Artikel 13 des DBA, der Kapitalgewinne behandelt, gibt das Besteuerungsrecht an das Land, in dem sich die Immobilie befindet, also Bulgarien.
- Ergebnis: Da Bulgarien, das das Besteuerungsrecht hat, beschlossen hat, dieses Einkommen nicht zu besteuern, und Belgien dieses Einkommen gemäß dem DBA freistellt, wird der gesamte Kapitalgewinn von 30.000 € sowohl in Bulgarien als auch in Belgien völlig steuerfrei.
| Einkommensart | Besteuerung in Bulgarien | Besteuerung in Belgien (DBA-Regelung) |
| Mieteinnahmen (unmöbliert) | 10% Pauschalsatz (mit Abzug) | Befreiung mit Progressionsvorbehalt (erhöht die belgische Steuer) |
| Mieteinnahmen (möbliert) | 10% Pauschalsatz | Risiko der Aufteilung: Teil für Möbel in Belgien besteuert (bis zu 50%) |
| Kapitalgewinne (weniger als 3 Jahre) | 10% Steuer | Befreiung mit Progressionsvorbehalt |
| Kapitalgewinne (mehr als 3 Jahre) | 0% Steuer (Befreit) | Vollständige Befreiung (keine Steuer) |
Leben und Wohnsitz
Für belgische Staatsbürger, die Zeit in ihrer bulgarischen Immobilie verbringen möchten, sind die Verwaltungsverfahren einfach.
Kurzfristiger Aufenthalt. Gemäß den EU-Rechten der Freizügigkeit können belgische Staatsbürger für bis zu 90 Tage innerhalb eines 180-Tage-Zeitraums nach Bulgarien einreisen und sich dort aufhalten, nur mit einem gültigen belgischen Pass oder Personalausweis, also einer ID-Karte. Es sind keine Visa oder zusätzliche Genehmigungen erforderlich.
Langfristiger Aufenthalt. Wenn ein belgischer Staatsbürger beabsichtigt, länger als drei aufeinanderfolgende Monate in Bulgarien zu leben, muss er sich bei der örtlichen Migrationsbehörde im Innenministerium an seinem Wohnort registrieren. Dies ist kein Einwanderungsprozess, sondern eine administrative Formalität im Rahmen der EU-Rechte. Nach der Antragstellung erhält der belgische Staatsbürger eine "Bescheinigung über den Daueraufenthalt eines EU-Bürgers". Diese Bescheinigung wird normalerweise für 5 Jahre ausgestellt und kann leicht verlängert werden.
Belgische Rentner. Bulgarien wird zu einem immer beliebteren Ziel für belgische Rentner.
- Rentenbezug: Belgische Rentner können ihre belgische Staatspension ohne Probleme beziehen, während sie in Bulgarien leben. Sie müssen ihren Umzug mit dem Föderalen Pensionsdienst in Belgien, bekannt als SFP, koordinieren.
- Krankenversicherung: Dies ist ein entscheidender Schritt. Vor der Abreise aus Belgien müssen Rentner ihre Krankenkasse, mutualité, und RIZIV/INAMI kontaktieren. Sie müssen das Formular S1 beantragen, das es ihnen ermöglicht, sich im bulgarischen Gesundheitssystem zu registrieren und medizinische Versorgung in Bulgarien auf Kosten des belgischen Systems zu erhalten.
- Besteuerung von Renten: Diese Frage erfordert eine sorgfältige Analyse. Wenn ein Rentner mehr als 183 Tage im Jahr in Bulgarien verbringt und seinen Lebensmittelpunkt verlegt, wird er wahrscheinlich bulgarischer Steuerinländer. In diesem Fall kann seine weltweite Rente, einschließlich der belgischen, mit dem bulgarischen Pauschsatz von 10% besteuert werden, was oft erheblich günstiger ist als die progressiven Steuersätze in Belgien.
Strategische Empfehlungen
Für einen belgischen Investor, der Bulgarien in Betracht zieht, werden folgende Schritte empfohlen:
- Investitionsziel definieren: Ist Ihr Ziel "Investition" für maximalen ROI und Mieteinnahmen oder "Lebensstil" für einen Zweitwohnsitz und Eigennutzung? Diese grundlegende Entscheidung bestimmt die Region, zum Beispiel Sofia oder Varna für Investitionen gegenüber Bansko oder Sveti Vlas für Lebensstil, und den Immobilientyp.
- "Buy-and-Hold" priorisieren: Angesichts der 3-Jahres-Regel zur vollständigen Befreiung von der Kapitalertragsteuer und ihrer günstigen Wechselwirkung mit dem DBA ist die "Kaufen und Halten"-Strategie mit einer Haltedauer von mehr als 3 Jahren steuerlich am vorteilhaftesten.
- Bilden Sie Ihr "A-Team": Ihr Erfolg hängt von drei Schlüsselspezialisten ab: erstens einem zuverlässigen und erfahrenen Immobilienmakler in Bulgarien, zweitens einem unabhängigen und sorgfältigen Anwalt in Bulgarien und drittens einem kompetenten Steuerberater in Belgien, der mit dem DBA mit Bulgarien vertraut ist.
- Gesamtkosten budgetieren: Berechnen Sie nicht nur den Kaufpreis. Berücksichtigen Sie einmalige Kosten von bis zu 8% und laufende jährliche Ausgaben, insbesondere die Instandhaltungsgebühr.
- Eurozonen-Faktor berücksichtigen: Das aktuelle Zeitfenster mit relativ niedrigen Preisen und hohem Wachstumspotenzial wird sich nach dem Beitritt Bulgariens zur Eurozone wahrscheinlich verengen.
Ihr nächster Schritt in Bulgarien
Der Kauf einer Immobilie in Bulgarien ist für einen belgischen Staatsbürger eine strategische Entscheidung, die eine einzigartige Preisarbitrage und enormes Steuerpotenzial bietet, insbesondere in Form von 0% Steuer auf Kapitalgewinne.
Der Erfolg hängt jedoch davon ab, komplexe Themen wie "Instandhaltungsgebühren", den "Progressionsvorbehalt" in Belgien und rechtliche Prüfungen zu meistern. Sie benötigen ein "A-Team" vor Ort.
Die Informationen dienen nur als Referenz. Die Tarife variieren je nach Gemeinde und ändern sich im Laufe der Zeit. Wir bestätigen die Relevanz jedes Punktes vor der Transaktion.
Marktanalysen zeigen, dass Wohnungen in Sofia, der Hauptstadt Bulgariens, im Durchschnitt 60-70% günstiger sind als vergleichbare Objekte in Brüssel.