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Sind Sie österreichischer Staatsbürger und suchen ein rentables „zweites Zuhause“ in der Europäischen Union? Während die Immobilienpreise in Österreich hoch bleiben, bietet Bulgarien nicht nur ein mildes Klima und niedrige Lebenshaltungskosten, sondern auch einzigartige rechtliche und steuerliche Vorteile speziell für Sie. Wussten Sie, dass Österreicher im Gegensatz zu Bürgern anderer Länder Häuser mit Grundstück frei kaufen können? Und dass Sie dank des geltenden Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) Ihre Steuern legal auf 10 % optimieren und beim Immobilienverkauf oft 0% zahlen können?
Dieser Leitfaden ist nicht nur ein Überblick. Es ist eine detaillierte rechtliche und steuerliche Analyse, die auf der österreichisch-bulgarischen Gesetzgebung basiert. Er zeigt Ihnen alle Vorteile und „Stolpersteine“, über die Makler normalerweise schweigen, damit Sie eine fundierte und sichere Entscheidung treffen können. Lesen Sie weiter, um zu erfahren, wie Sie sicher investieren und warum Bulgarien Ihr verstecktes Ass in der EU ist.
| Abschnitt dieses Leitfadens | Wichtiger Nutzen für Sie (als österreichischer Staatsbürger) |
|---|---|
| Erfahren Sie, warum Sie mehr Rechte als andere Ausländer haben (einschließlich Grunderwerb). | |
| Verstehen Sie, wie das DBA Österreich-Bulgarien Sie vor Doppelbesteuerung schützt. | |
| Erhalten Sie einen Schritt-für-Schritt-Plan für eine sichere Transaktion mit Fokus auf die Rolle des Anwalts. | |
| Wir sprechen ehrlich über die „Instandhaltungsgebühr“ und skrupellose Makler. | |
| Finden Sie heraus, wie Sie mit einem EU-Pass einen Kredit von einer bulgarischen Bank erhalten. | |
| Verstehen Sie, wie einfach es ist, Ihren Aufenthalt zu legalisieren (kein Visum erforderlich). |
Wichtige Vorteile: Warum Bulgarien die ideale Wahl für Österreicher ist
Österreichische Staatsbürger, wie auch andere EU-Bürger, sehen Bulgarien nicht nur als Urlaubsziel, sondern auch als ernsthaften Investitionsstandort. Die Gründe liegen in der einzigartigen Kombination aus rechtlicher Einfachheit, niedrigen Eintrittsbarrieren und einem günstigen Steuerklima.
Der entscheidende Vorteil ist Ihr EU-Pass. Er beseitigt 99 % der rechtlichen Hürden, die für Käufer aus Drittländern bestehen, und macht den Prozess fast so einfach wie einen Kauf in Österreich.
Rechtliche Klarheit: Volle Rechte für EU-Bürger
Der Hauptvorteil für einen österreichischen Käufer sind die vollen Eigentumsrechte. Die bulgarische Gesetzgebung, die mit den EU-Normen harmoniert ist, stellt österreichische Staatsbürger den bulgarischen Staatsbürgern rechtlich völlig gleich.
Der wichtigste Aspekt ist das Recht auf Grundeigentum. Vor dem EU-Beitritt beschränkte Bulgarien den Verkauf von Grundstücken an Ausländer. Um ein Haus mit Grundstück zu kaufen, war die Registrierung einer bulgarischen Firma erforderlich, was Unterhaltskosten und rechtliche Komplexitäten mit sich brachte.
Für Bürger Österreichs (und der gesamten EU) ist diese Beschränkung vollständig aufgehoben. Sie können ein Haus mit Grundstück, ein Baugrundstück oder landwirtschaftliche Flächen (unter bestimmten Bedingungen) direkt als natürliche Person erwerben. Dies vereinfacht die Transaktion drastisch, senkt die Kosten und macht die Investition transparenter.
Steuerliche Anreize: 10 % Pauschalsteuer und DBA
Bulgarien bietet eines der attraktivsten Steuersysteme in Europa:
- 10% Pauschalsteuer (Flat Tax): Im Land gilt ein einheitlicher Einkommensteuersatz von 10 %. Dies gilt sowohl für Mieteinnahmen als auch für alle anderen in Bulgarien erzielten Einkünfte.
- DBA (Doppelbesteuerungsabkommen): Das Wichtigste für einen in Österreich ansässigen Bürger ist das Bestehen eines Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) zwischen Österreich und Bulgarien.
Für den pragmatischen Österreicher bedeutet dies finanzielle Sicherheit. Sie werden nicht doppelt besteuert. Einkünfte, die in Bulgarien erzielt und besteuert wurden (z. B. 10 % Mieteinnahmen), werden vom österreichischen Finanzamt zwar berücksichtigt (Progressionsvorbehalt), aber nicht noch einmal mit dem hohen österreichischen progressiven Steuersatz besteuert.
Finanzielle Zugänglichkeit: Preise und Hypotheken
Trotz des Preisanstiegs in den letzten Jahren bietet Bulgarien ein hervorragendes Preis-Leistungs-Verhältnis.
Darüber hinaus stehen Österreichern lokale Finanzierungen zur Verfügung. Große bulgarische Banken, oft Teil europäischer Finanzgruppen (z. B. UniCredit Bulbank, DSK Bank, Postbank), bieten Hypothekenprogramme für EU-Bürger an, auch wenn sie nicht in Bulgarien ansässig sind. Banken sind in der Regel bereit, bis zu 80% des Schätzwerts der Immobilie zu finanzieren.
Steuerleitfaden: Wie ein Österreicher Steuern auf bulgarische Immobilien zahlt
Haftungsausschluss
Diese Informationen dienen ausschließlich zu Informationszwecken und stellen keine Steuerberatung dar. Die Situation jedes Investors ist einzigartig. Wir empfehlen dringend, eine persönliche Beratung bei einem zertifizierten Steuerberater einzuholen, der auf österreichisches und bulgarisches Recht spezialisiert ist.
Das Verständnis des Steuersystems ist der Schlüssel zu einer rentablen Investition. Die Unkenntnis der DBA-Nuancen kann zu Nachzahlungen oder Strafen in einem der beiden Länder führen.
DBA Österreich-Bulgarien: Wie es funktioniert
Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) ist Ihr wichtigster rechtlicher Schutzschild. Seine Hauptfunktion besteht darin, zu bestimmen, welcher der beiden Staaten (Österreich oder Bulgarien) das Recht hat, eine bestimmte Einkunftsart zu besteuern.
Bei Einkünften aus unbeweglichem Vermögen (Vermietung) steht das Besteuerungsrecht in der Regel dem Staat zu, in dem sich die Immobilie befindet. Das heißt, die Miete für eine Wohnung in Burgas versteuern Sie in Bulgarien. In Österreich werden diese Einkünfte bei der Ermittlung Ihres Gesamtsteuersatzes berücksichtigt (Progressionsvorbehalt), aber die Einkünfte selbst werden nicht noch einmal besteuert.
Um die DBA-Vorteile in Anspruch zu nehmen, muss ein bestimmtes Verwaltungsverfahren befolgt werden, bei dem die steuerliche Ansässigkeit nachgewiesen wird.
Einmalige Steuern beim Kauf
Beim Abschluss des Geschäfts trägt der Käufer (Österreicher) die folgenden einmaligen Kosten:
- Grunderwerbsteuer: Dies ist eine lokale Steuer, deren Satz von jeder Gemeinde festgelegt wird. Sie liegt im Bereich von 2% bis 3,5% des Transaktionsbetrags (angegeben im Notarakt) oder des Katasterwerts, falls dieser höher ist.
- Notar- und Registrierungsgebühren: Gebühren für die Dienstleistungen des Notars und die Eintragung der Transaktion ins Grundbuch. Diese betragen ebenfalls einen bestimmten Prozentsatz des Wertes.
Jährliche Grundsteuern
Der Besitz von Immobilien in Bulgarien unterliegt zwei wesentlichen jährlichen Steuern:
- Grundsteuer: Eine niedrige lokale Steuer, die auf der Grundlage der steuerlichen Bewertung der Immobilie berechnet wird.
- Müllabfuhrgebühr: Ebenfalls eine lokale Abgabe.
Seit 2024 haben die bulgarischen Gemeinden mehr Befugnisse zur flexiblen Anpassung dieser Sätze erhalten.
Steuer auf Mieteinnahmen
Wie bereits erwähnt, werden alle Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien in Bulgarien mit einem Pauschalsatz von 10 % besteuert. Dies ist einer der niedrigsten Sätze in Europa.
Steuer auf Veräußerungsgewinne (Spekulationssteuer)
Dies ist einer der stärksten finanziellen Anreize für österreichische Investoren. In Österreich kann die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) beim Verkauf von Immobilien erheblich sein.
In Bulgarien sind Sie nach lokalem Recht vollständig (0 % Steuer) von der Steuer auf Veräußerungsgewinne befreit, wenn:
- Sie eine Hauptwohnsitz-Immobilie pro Jahr verkaufen, vorausgesetzt, Sie besaßen sie länger als 3 Jahre.
- Sie bis zu zwei weitere Immobilien (kein Hauptwohnsitz, z. B. Ferienwohnungen) verkaufen, vorausgesetzt, Sie besaßen sie länger als 5 Jahre.
Wenn Sie die Immobilie vor Ablauf dieser Frist verkaufen, wird der erzielte Gewinn (Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis) mit demselben Satz von 10 % besteuert. Diese Fragen werden auch durch Artikel 13 des DBA zwischen Österreich und Bulgarien geregelt.
Steuervergleich: Ihr Vorteil in Bulgarien
| Steueraspekt | In Bulgarien (für in Österreich Ansässige) |
Potenzieller Vorteil |
| Steuer auf Mieteinnahmen | 10% Pauschalsatz | In Österreich gilt ein progressiver Tarif (bis zu 55 %); die Ersparnis ist hier deutlich |
| Steuer auf Veräußerungsgewinne | 0% nach 3 oder 5 Jahren Besitz | Ein enormer Vorteil (in Österreich 30 % ImmoESt) |
| Abkommen (DBA) | Ja. Schützt vor Doppelbesteuerung | Rechtssicherheit und vorhersehbare Kosten |
Schritt-für-Schritt-Kaufprozess: Eine rechtssichere Transaktion
Der Kaufprozess in Bulgarien ist einfach und transparent, erfordert jedoch die strikte Einhaltung rechtlicher Verfahren.
In Bulgarien ist die Rolle eines unabhängigen Anwalts oft wichtiger als in Österreich. Vertrauen Sie nicht blind einem Makler, der provisionsmotiviert ist. Ihr Anwalt ist durch Ihre Sicherheit motiviert.
Welche Dokumente benötigt ein Österreicher?
Für die Transaktion benötigt ein österreichischer Staatsbürger nur minimale Dokumente:
- Einen gültigen Reisepass.
- Die Eröffnung eines Kontos bei einer bulgarischen Bank (notwendig für die Bezahlung).
- Wenn die Transaktion aus der Ferne erfolgt – eine notariell beglaubigte Vollmacht auf den Namen Ihres Anwalts.
„Stolpersteine“: Worüber Makler schweigen
Ein ehrliches Gespräch über Risiken hilft, sie zu vermeiden.
Vorsicht: Das größte Risiko in Bulgarien ist nicht das Gesetz, sondern der menschliche Faktor. Die Unterschätzung versteckter Kosten und die Wahl eines "billigen", aber unehrlichen Vermittlers sind die Hauptfehler.
Risiko 1: „Instandhaltungsgebühr“ (Maintenance Fee)
Dies ist vielleicht die größte finanzielle Überraschung für ausländische Käufer, insbesondere in Ferienanlagen (z. B. am Sonnenstrand, in Varna, Burgas).
Die „Instandhaltungsgebühr“ ist keine staatliche Steuer. Es ist eine jährliche Gebühr, die Sie an eine private Verwaltungsgesellschaft für die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche der Anlage zahlen: Pool, Sicherheit, Landschaftsgestaltung, Aufzüge.
Das Problem ist, dass ihre Höhe beim Kauf nicht immer offensichtlich ist und hoch sein kann:
- Durchschnittliche Höhe: Von 8 bis 15 Euro pro qm pro Jahr. In prestigeträchtigen Feriengebieten – 10-15 €/qm.
- Berechnungsmethode: Meistens pro Quadratmeter (einschließlich Gemeinschaftsflächen). Seltener – ein fester Betrag pro Apartment (z. B. 350-550 Euro pro Jahr).
Dieser Betrag kann erheblich sein und muss bei der Berechnung der Mietrentabilität berücksichtigt werden. Alle Details zur Instandhaltungsgebühr in Bulgarien sollten in Ihrem Vertrag mit der Verwaltungsgesellschaft festgelegt sein.
Berechnen Sie die realen Eigentumskosten
| Region / Immobilientyp | Durchschnittssatz (EUR/qm pro Jahr) | Jährliche Gebühr (für 60 qm) |
|---|---|---|
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Ferienorte (Sonnenstrand, Varna)
|
10 € – 15 €
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600 € – 900 €
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Stadtwohnung (Sofia)
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7 € – 12 €
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420 € – 720 €
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Kleine Städte
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5 € – 8 €
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300 € – 480 €
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Risiko 2: Skrupellose Makler und Qualität
Die reale Erfahrung von Expats (wie in Forendiskussionen zu sehen) zeigt, dass die Wahl des Maklers ein zentrales Risiko darstellt.
- Erfahrung von Expats: Einige Käufer stellen fest, dass „viele Makler arrogant, ungeduldig, unehrlich und faul sind“.
- Täuschungstaktik: Versuche, unverkäufliche Immobilien zu verkaufen, die Einheimische meiden. Ein klassisches Beispiel – Wohnungen im Erdgeschoss oder unter dem Dach. Einheimische meiden sie wegen des Risikos von Feuchtigkeit (im Erdgeschoss) oder extremer Hitze und schlechter Isolierung (im Dachgeschoss).
- Bauqualität: Bei einigen Neubauten kann es Probleme mit der Isolierung und Heizung geben.
Lösung: Verlassen Sie sich nicht nur auf den Makler. Beziehen Sie Ihren Anwalt zur Prüfung der Dokumente und bei einem Neubau einen unabhängigen Bausachverständigen für die technische Abnahme mit ein.
Leben nach dem Kauf: Registrierung und Aufenthalt in Bulgarien
Für einen österreichischen Staatsbürger ist die Legalisierung des Aufenthalts in Bulgarien eine einfache Formalität.
Ihr EU-Pass erlaubt es Ihnen, ohne zusätzliche Genehmigungen in Bulgarien zu leben, zu arbeiten und Geschäfte zu tätigen, was ein enormer Vorteil ist.
Visumfreie Einreise: EU-Freizügigkeit
Als EU-Bürger genießen Sie das Recht auf Freizügigkeit. Sie benötigen kein Visum, um nach Bulgarien einzureisen, sich dort aufzuhalten oder Immobilien zu kaufen.
Aufenthalt länger als 3 Monate: Registrierungsverfahren
Wenn Sie planen, länger als 90 Tage in Bulgarien zu bleiben, müssen Sie eine einfache Registrierung durchführen.
Dies ist keine Aufenthaltserlaubnis (wie für Drittstaatsangehörige), sondern ein Meldeverfahren. Sie registrieren sich einfach bei der örtlichen Niederlassung der Migrationsbehörde (MVR) und erhalten eine Aufenthaltsbescheinigung (Anmeldebescheinigung).
Dafür ist in der Regel erforderlich:
- Ein österreichischer Reisepass.
- Ein Adressnachweis in Bulgarien (z. B. der Notarakt Ihrer Immobilie).
- Nachweis über ausreichende Existenzmittel oder eine Beschäftigung (für einen langfristigen Aufenthalt).
Das Verständnis, in welcher Region man ein Haus kaufen sollte, ist ebenfalls wichtig für die Planung Ihres Umzugs und Ihrer Registrierung.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Ja, unbedingt. Dies ist entscheidend für die Überprüfung der Rechtmäßigkeit des Geschäfts (Due Diligence), den Schutz vor skrupellosen Maklern und die Analyse von Verträgen.
Ja. Bulgarische Banken, insbesondere solche, die zu EU-Gruppen gehören (UniCredit, DSK), vergeben aktiv Kredite an EU-Bürger, auch wenn sie nicht in Bulgarien ansässig sind.
Die Steuer (10 %) zahlen Sie in Bulgarien. In Österreich werden diese Einkünfte deklariert, aber nicht erneut besteuert, sondern nur zur Ermittlung des Gesamttarifs herangezogen (dank DBA). Es gibt keine Doppelbesteuerung.
Sie variiert stark. Im Durchschnitt zwischen 5 und 15 Euro pro qm pro Jahr. In Ferienanlagen mit Pools und Sicherheit ist sie teurer, in städtischen Gebäuden günstiger.
Ja. Als EU-Bürger haben Sie im Gegensatz zu Drittstaatsangehörigen das volle Recht dazu. Sie kaufen das Land auf Ihren eigenen Namen, ohne eine Firma registrieren zu müssen.
Ihr nächster Schritt zum Eigenheim in Bulgarien
Der Kauf einer Immobilie in Bulgarien ist für einen österreichischen Staatsbürger eine der klügsten und profitabelsten Entscheidungen innerhalb der Europäischen Union. Sie erhalten volle Rechte zum Erwerb von Grundstücken, extrem niedrige und transparente Steuern (10 % auf Mieteinnahmen, 0 % auf Veräußerungsgewinne) und vollen rechtlichen Schutz vor Doppelbesteuerung dank des DBA.
Das Wichtigste ist, den Prozess mit österreichischer Pragmatik anzugehen: Jagen Sie nicht dem niedrigsten Preis hinterher, sondern sorgen Sie für maximale Sicherheit. Vermeiden Sie „Stolpersteine“ in Form von intransparenten Instandhaltungsgebühren und unehrlichen Agenten.
Lassen Sie nicht zu, dass die Risiken die enormen Vorteile zunichtemachen. Kontaktieren Sie unser Team für eine umfassende rechtliche und steuerliche Beratung, bevor Sie einen Vorvertrag unterzeichnen. Wir gewährleisten die Sicherheit Ihrer Transaktion und helfen Ihnen zu verstehen, wie Sie 2025 profitabel eine Immobilie kaufen.
