Für den bulgarischen Immobilienmarkt war 2022 ein besonders erfolgreiches Jahr. Der landesweite Hauspreisindex (nach Angaben des Nationalen Statistischen Instituts) stieg um 14,6 %, das sind 9 % mehr als im Jahr 2008, als zuletzt der größte Anstieg der Hauspreise verzeichnet wurde.
Was passiert mit den Preisen im Jahr 2023? Welche Trends zeichnen sich laut Experten ab? Wir haben einen kurzen Überblick über die Situation auf dem Immobilienmarkt in Bulgarien im Jahr 2022 sowie Prognosen für 2023 vorbereitet.
2022 – Preisüberprüfung, Top-Käufer
Was ist mit den Preisen passiert?
Zu Beginn des zweiten Quartals 2022 wurde auf dem Immobilienmarkt in Bulgarien ein Rekord verzeichnet - die Preise für Studios, Apartments und Privathäuser stiegen um fast 15 % und erreichten ihren Höchststand seit 2008. Am schnellsten stiegen die Preise in Varna, Sofia, Plovdiv, Nessebar, Burgas.
Preisvergleich 2021 und 2023
| Studio | 2-Zimmer-Wohnung | 3-Zimmer-Wohnung | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
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Nessebar
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ab 26.000 € |
ab 34.000 €
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ab 41.000 € |
ab 48.000 €
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ab 82.000 € |
ab 89.000 €
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sonniger Strand
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ab 13.000 € |
ab 19.000 €
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ab 28.000 € |
ab 35.000 €
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ab 32 500 € |
ab 39.000 €
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Heiliger Vlas
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ab 23.000 € |
ab 30.000 €
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ab 42.000 € |
ab 49.000 €
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ab 44.000 € |
ab 51.000 €
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Rawda
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ab 36.000 € |
ab 42 900 €
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ab 42 500 € |
ab 47 500 €
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ab 54 500 € |
ab 60.000 €
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Pomorie
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ab 28 000 € |
ab 33 500 €
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ab 40.000 € |
ab 46 500 €
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ab 51.000 € |
ab 56 900 €
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Sarafowo
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ab 32.000 € |
ab 38.000 €
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ab 39.000 € |
ab 45.000 €
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ab 92.000 € |
ab 97.000 €
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Sosopol
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ab 61.000 € |
ab 66 900 €
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ab 64.000 € |
ab 70.000 €
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ab 101.000 € |
ab 105 500 €
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Burgas
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ab 39.000 € |
ab 45.000 €
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ab 52.000 € |
ab 58 000 €
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ab 76.000 € |
ab 82.000 €
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Warna
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ab 43.000 € |
ab 50.000 €
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ab 83.000 € |
ab 90.000 €
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ab 114.000 € |
ab 120.000 €
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Ende 2022 erlebte Bulgarien, wie viele EU-Länder, eine hohe Inflation und steigende Hypothekenzinsen. In einigen Städten hat sich der Anstieg der Preise pro Quadratmeter Wohnraum verlangsamt, während er in anderen zum Stillstand gekommen ist.
Wer waren die Hauptabnehmer?
- Bulgaren . Fast null Zinsen auf Bankeinlagen motivieren die Anwohner, ihre Ersparnisse in Immobilien anzulegen. Die Bulgaren kauften aktiv Ferienimmobilien an der Küste für die ganzjährige Ankunftsmöglichkeit.
- Ukrainer . Wegen des Krieges zogen viele Bürger der Ukraine nach Bulgarien. Sie kauften Wohnungen auf ihr eigenes Budget.
- Engländer, Deutsche, Polen . Sie wollen in den Ferien ein Ferienhaus am Meer haben und von der Vermietung profitieren. Wir haben Studios, Zweizimmerwohnungen in 2-3 Linien vom Meer in der Nähe von Supermärkten und Bushaltestellen gekauft.
- Israelis . Wir haben Zwei- und Dreizimmerwohnungen am Meer gekauft, um im Sommer für 2-3 Wochen in den Urlaub zu kommen und zu anderen Zeiten an Touristen zu vermieten.
2023 - Preise, Trends, Prognosen
Was passiert mit den Preisen?
Zu Beginn des II. Quartals 2023 ist das Preisniveau für bulgarische Immobilien immer noch auf dem Höhepunkt. Obwohl die Aktivität bei Kauf- und Verkaufsabschlüssen nachgelassen hat, sind Experten zuversichtlich, dass die Preise in den kommenden Monaten nicht fallen, sondern auf dem gleichen Niveau bleiben werden.
In Großstädten (Sofia, Plovdiv, Varna) ist die Zahl der Kauf- und Verkaufstransaktionen zurückgegangen. Aber in der Gemeinde Nessebar blieb das Umsatzwachstum erhalten: Nessebar, Sunny Beach, St. Vlas, Sozopol.
„Die Nachfrage nach Ferienimmobilien an der Küste ist nach wie vor hoch. Die Preise sind gestiegen. Jetzt ist der richtige Zeitpunkt für diejenigen, die sich entscheiden, ihr Haus zu verkaufen. Sie können Ihr Objekt schnell genug und zu einem guten Preis realisieren.
Wenn Sie planen, ein Studio oder eine Wohnung am Meer zu kaufen, dann bedenken Sie, dass aufgrund der hohen Nachfrage Objekte mit günstiger Lage schnell ausverkauft sind. Wenn Sie zögern, verpassen Sie möglicherweise die besten Angebote.“
Basierend auf einer Analyse der von der EU veröffentlichten makroökonomischen Prognose für Bulgarien gehen Experten davon aus, dass sich der Immobilienmarkt im Jahr 2023 leicht abkühlen wird. Einige Experten prognostizieren einen Preisrückgang um 5-10%. Andere sind zuversichtlich in die Stabilität der aktuellen Immobilienpreise und erwarten einen leichten Anstieg der Kosten pro Quadratmeter näher am Anfang des Jahres 2024. Ihrer Meinung nach wird der Markt nach einem starken Kursanstieg noch Zeit brauchen, um sich abzukühlen.
„Ob die Immobilienpreise in Bulgarien im Jahr 2023 steigen werden, hängt von der Zunahme / Abnahme der Anzahl der Angebote auf dem Markt ab. Die Russen verkaufen ihre Immobilien in den südbulgarischen Ferienorten noch nicht aktiv. Die Gründe sind der ungünstige Euro-Wechselkurs (die meisten Besitzer entschieden sich, etwas zu warten) und die Schwierigkeit, in die Republik zu fliegen, um eine Kauf- und Verkaufstransaktion abzuschließen (derzeit müssen Sie durch die Türkei oder beispielsweise Armenien fliegen). Dies wirkt sich erheblich auf die Anzahl der Angebote auf dem Markt und auf die Stabilität der Immobilienpreise aus. Bisher überstieg die Nachfrage das Angebot. Es gibt also keine Voraussetzungen für sinkende Quadratmeterkosten.“
Welche Trends und Prognosen werden skizziert?
Experten sind sich sicher, dass das Interesse an Immobilien in Ferienorten groß sein wird: Sozopol, Pomorie, Nessebar, Sunny Beach, St. Vlas.
„Immobilien in den See- und Bergkurorten Bulgariens erleben einen Nachfrageboom. Wir erhalten bis zu 100 Bewerbungen pro Woche. Ausländer möchten eine Wohnung am Meer kaufen, damit sie im Sommer mit ihren Familien kommen und ihren Urlaub genießen können. Einige planen, nach der Pensionierung nach Bulgarien zu ziehen und in der Nähe des Meeres zu leben. Lokale Bulgaren planen, aus den großen Städten näher ans Meer zu ziehen, während andere ihre Ersparnisse inmitten der steigenden Inflation sicher anlegen wollen.“
Auch Privathäuser und Cottages in Dörfern in der Nähe von Großstädten werden gefragt sein. Bereits aktiv gebaute Reihenhäuser, Landhäuser. Eigentümer alter Privathäuser führen Reparaturen vor dem Verkauf durch.
Es wird ein Anstieg der Hypothekenzinsen erwartet (in einigen EU-Ländern bereits zu beobachten). Wenn die Prognose gerechtfertigt ist, wird der Wert von Immobilien sinken.
Von Bulgaren, die ihre Ersparnisse vor der Inflation bewahren und in Immobilien investieren wollen, wird eine anhaltend hohe Nachfrage nach Resortwohnungen prognostiziert. Ein starker Preisverfall bei Wohnimmobilien ist also nicht zu erwarten.
„In den letzten Jahren (2019-2021) ist der Wert von Immobilien in Sofia, Plovdiv, Varna, Burgas, Nessebar stetig gestiegen. Aber vor dem Hintergrund des militärischen Konflikts in der Ukraine, der steigenden Energie- und Baustoffpreise stiegen die Preise, insbesondere für Wohnungen an der Südküste Bulgariens, noch stärker an.“