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Varna und Burgas, 25. November 2025. Die Europäische Investitionsbank und die bulgarische Regierung haben das endgültige Abkommen zur Finanzierung des Baus der Autobahn A5 „Schwarzes Meer“ unterzeichnet. Die Baumaschinen werden im Frühjahr 2026 anrücken.
Für den Immobilienmarkt ist dieses Ereignis wichtiger als der Schengen-Beitritt. Wir beobachten die Geburt einer neuen Superregion und das Entstehen einer „goldenen Mitte“ der Küste, wo die Quadratmeterpreise vor einem steilen Anstieg stehen.
| Abschnitt | Was Sie durch das Lesen erfahren |
|---|---|
| Warum die Fahrt Varna – Burgas nicht mehr 3 Stunden dauern wird und wie dies die Küste vereint. | |
| Preisanalyse in Byala und Obzor. Warum der Rabatt von 30% in zwei Jahren verschwinden wird. | |
| Ein Plan für den Immobilienkauf an unterbewerteten Standorten, bevor das schwere Gerät anrollt. |
Wesen des Projekts und neue Logistikstandards
Die derzeitige Route zwischen den beiden Meereshauptstädten führt über die schwierigen Serpentinen des Sonnenstrand-Passes. In der Saison dauert die Fahrt 2 bis 3 Stunden. Dies zerreißt die Küste faktisch in zwei isolierte Teile und macht das Leben in den dazwischenliegenden Orten für aktives Geschäft unbequem.
Die neue Autobahn A5 wird die Fahrzeit auf 45 Minuten verkürzen. Dies schafft einen einzigen Ballungsraum. Ein Szenario, in dem man im ruhigen Byala lebt und täglich in Varna arbeitet oder ein Geschäft in Burgas führt, während man in Obzor wohnt, wird Realität.
Wo Gewinn und verstecktes Potenzial liegen
Diese Nachricht verändert radikal die Attraktivität der sogenannten „toten Zone“. Die Rede ist von Ortschaften, die genau zwischen Varna und Burgas liegen. Dazu gehören Byala, Obzor, Shkorpilovtsi und das Gebiet Karadere.
Früher galten diese Lagen als „ferne Sommerhäuser“. Der Transfer vom Flughafen dauerte über eine Stunde, die Infrastruktur war isoliert. Die Immobilienpreise liegen hier traditionell 20–30% niedriger als in Varna, Burgas oder am Sonnenstrand selbst.
Neubewertung der Vermögenswerte.
Mit dem Bau der Autobahn werden diese Städtchen de facto zu bequemen Vororten zweier Großstädte. Die Erreichbarkeit der Flughäfen Varna und Burgas verkürzt sich auf 20–25 Minuten.
Landkauf.
Große Bauträger haben bereits im November mit dem aggressiven Aufkauf von Baugrundstücken im Raum Obzor begonnen. Sie antizipieren die Nachfrage nach Logistikzentren und neuen Wohnkomplexen der Komfortklasse.
Verschwinden des Disagios.
Der aktuelle Preisunterschied pro Quadratmeter in Byala (Durchschnittspreis 1100 Euro) und Varna (Durchschnittspreis 1800 Euro) wird innerhalb von 2–3 Jahren verschwinden. Der Markt wird sich angleichen.
Warum es wichtig ist, heute zu handeln
Der Immobilienmarkt ist träge, aber die großen Player handeln vorausschauend. Während normale Käufer auf den „ersten Asphalt“ warten, verstehen Investoren die einfache Mathematik.
Die Unterzeichnung des Bauvertrags für die A5 ist das Signal dafür, dass sich die unterbewertete „Mitte“ der Küste in das vielversprechendste Investitionsgut des Jahres 2026 verwandelt. Sie haben nur kurze Zeit, um Immobilien zu Preisen einer „schwer erreichbaren Provinz“ zu kaufen, die bald zum Elite-Vorort wird.
Der Preis des Investorenfehlers
- Fakt. Die Finanzierung ist genehmigt, es gibt kein Zurück mehr. Der Bau beginnt in 5 Monaten.
- Geld. Ein Kauf in Byala oder Obzor spart jetzt bis zu 700 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zur Prognose für 2027.
- Marktgesetz. Infrastruktur treibt die Preise immer schneller nach oben als die Inflation.
"Die Leute verstehen, dass die neue Trasse Massentouristen dorthin bringen wird, die bisher zu faul waren, über die Serpentinen zu fahren. Wir haben in unserer geschlossenen Datenbank 4 Objekte in Byala in erster Reihe, die noch zu alten Preisen von 2024 verkauft werden. Schreiben Sie mir, ich sende Ihnen die Präsentation."