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Sind Sie irischer Staatsbürger und wünschen sich eine Immobilie am Meer ohne bürokratische Überraschungen? In Bulgarien erfolgt der Immobilienkauf für EU-Bürger nach transparenten Regeln und zu vorhersehbaren Kosten. In 17 Jahren hat BolgarskiyDom mehr als 3.000 Transaktionen für Europäer abgewickelt: Wir prüfen die Immobilie, berechnen die Steuern und führen die Transaktion innerhalb der üblichen Fristen durch. Sehen Sie sich das Material an – in 7–9 Minuten sehen Sie das Budget, die Schritte und typische Risiken. Anschließend erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden eine persönliche Berechnung.
Folgendes werden Sie lernen
| Kapitel | Inhalt |
|---|---|
| Rechte, Kontrollen, Transaktionsbudget | |
| Notar, Registrierung, erstes Jahr | |
| Steuern auf Miete, Verkauf | |
| Lebenshaltungskosten, Transport, Kommunikation |
Immobilienkauf - Vorbereitungsphase
EU-Bürger haben das Recht, in Bulgarien jede beliebige Immobilie zu erwerben, die entscheidenden Nuancen liegen jedoch in den Einzelheiten der Besteuerung und der Verfahren verborgen.
Rechte der EU-Bürger
| Was kann man kaufen? | Einschränkungen | Verfahren |
| Wohnungen, Häuser, Gewerbe | Keine Einschränkungen | Standardnotar |
| Grundstücke | Überprüfen Sie den Verwendungszweck | Due Diligence ist ein Muss |
| Landwirtschaftliche Flächen | Beschränkungen für die EU aufgehoben | Überprüfung des Site-Status |
Vermeiden Sie Risiken beim Kauf
Jeder Aspekt erfordert eine separate Überprüfung. Das Überspringen eines Punktes kann zur Blockierung einer Transaktion oder zu versteckten Kosten führen.
| Aspekt | Was prüfen wir? | Wofür | Quelle |
| Eigentum | Reinheit des Titels, Belastungen | Rechtssicherheit | Kataster |
| Steuerbescheid | Offizielle Einschätzung der Gemeinde | Steuerberechnung | MinFin |
| Verwendungszweck | Grundstücksstatus (städtisch/ländlich) | Rechtmäßigkeit des Baus | Städtebaulicher Plan |
| Finanzierung | Vorabgenehmigung der Bank, LTV, Zinssatz | Realistisches Budget | UniCredit |
Wir fordern gleichzeitig Grundbuchauszüge, Steuerbescheide und die Bestätigung des Gemeindesteuersatzes an – so steht das Transaktionsbudget schon vor der Rückstellung genau.
Transaktionskostenstruktur
Die Kommunalsteuer ist die wichtigste Variable und kann je nach Standort um das Dreifache variieren.
| Zahlung | Größe | Berechnungsgrundlage | Wer installiert |
|---|---|---|---|
|
Kommunalsteuer
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0,1-3%
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Ab Preis/Bewertung (mehr)
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Gemeinde
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Staatliche Registrierung
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0,1 %
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Vom Vertragspreis
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Katasteramt
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Notar
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0,1-1,5 % + MwSt. 20 %
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Nach der Tarifskala
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Notarkammer
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Agentur
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2-3%
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Marktpraxis
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Agentur
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GESAMT
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3-5%
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Vom Vertragspreis
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In Summe
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Ist der Steuerbescheid höher als der Vertragspreis, wird davon die Kommunalsteuer berechnet – fordern Sie den Bescheid vorab an, nicht erst am Notartag.
Wohnungskauf – die letzte Phase
Sobald eine Reservierung erfolgt ist, ist das Verfahren standardisiert, aber jeder Schritt ist mit einem Zeitrahmen und Papierkram verbunden.
Transaktionsalgorithmus
| Bühne | Aktionen | Begriff | Unterlagen |
| Sorgfaltspflicht | Überprüfung von Rechten, Schulden, Bewertungen | 3-7 Tage | Rechtsgutachten |
| Notar | Unterzeichnung, Vergleiche | 1 Tag | Notarielle Urkunde |
| Anmeldung | Katasteramt | 1-3 Tage | Zertifikat des Rechts |
| Dienstprogramme | Übertragung von persönlichen Konten | 1-5 Tage | Verträge mit Lieferanten |
EU-Bürger können mit Personalausweis/Reisepass bis zu 3 Monate bleiben, für den Immobilienkauf ist der Visastatus jedoch nicht entscheidend – die Transaktion wird standardmäßig durchgeführt.
Status von EU-Bürgern in Bulgarien
Für einen vorübergehenden Aufenthalt genügt ein EU-Pass, für einen längerfristigen Aufenthalt ist jedoch eine Anmeldung erforderlich.
| Aufenthaltsdauer | Dokumentieren | Anforderungen | Orgel |
| Bis zu 3 Monate | EU-Ausweis/Reisepass | Visafreies Regime | An der Grenze |
| 3+ Monate | Registrierungsbescheinigung | Adresse + Einkommen | Migrationsdirektion |
| 5+ Jahre | Ständiger Wohnsitz | Kontinuierlicher Aufenthalt | Innenministerium Bulgariens |
Bei längerfristigen Aufenthalten ist eine Anmeldung vor Ort erforderlich – es werden eine Adresse und ein Nachweis über ausreichende finanzielle Mittel benötigt.
Jährliche Ausgaben des Eigentümers
Die „Support Tax“ ist eine bulgarische Gebühr, die viele Käufer in ihrem Budget nicht berücksichtigen.
| Artikel | Berechnungsgrundlage | Größe | Wer installiert |
| Vermögenssteuer | % der Steuerveranlagung | 0,1–0,45 % | Gemeinde |
| Lokale Gebühren | Für Dienstleistungen (Müll etc.) | Nach Tarifen | Gemeinde |
| Steuerliche Unterstützung | €/m² Gesamtfläche | 5-15 €/m²/Jahr | Verwaltungsgesellschaft |
Fordern Sie vor der Vorauszahlung bei der Verwaltungsgesellschaft eine vollständige Leistungsübersicht und Indexierungsregeln an – so vermeiden Sie künftige „Überraschungen“.
Gewerbliche Nutzung von Immobilien
Die Besteuerung von Mieten an Nichtansässige weist ihre Besonderheiten auf, die sich auf die endgültige Rentabilität auswirken.
Besteuerung der Miete
| Status | Base | Gebot | Abzüge | Berichterstattung |
| Nichtansässige | Bruttoeinkommen | 10 % Schluss | NEIN | An der Quelle |
| Einwohner | Nettoeinkommen | Pauschale | Es gibt Vorschriften | Jährlich |
Für Nichtansässige ist kein Standardabzug der Ausgaben vorgesehen – die Steuer wird aus den Bruttoeinnahmen ohne die Kosten für Reparaturen und Verwaltung berechnet.
Besteuerung des Verkaufs
Dank der EU-Anreize können Sie Ihren Eigentumshorizont planen, um die Besteuerung beim Ausstieg zu optimieren.
| Amtszeit | Anzahl der Objekte | Steuer | Zustand |
| 3+ Jahre | 1 Wohnimmobilie/Jahr | 0 % | EU-/EWR-Bürger |
| 5+ Jahre | Bis zu 2 Objekte | 0 % | EU-/EWR-Bürger |
| Weniger als eine Frist | Beliebige Menge | 10 % | Von der Wertsteigerung |
Für die Leistung „Ein Wohnraum 3+ Jahre“ ist der Status der Immobilie „Wohnnutzung“ und die Einhaltung des Kalenderjahres wichtig – wir prüfen die Qualifikation der Immobilie vorab.
Kurzzeitmieten (Airbnb)
Städte können für kurzfristige Vermietungen über die Standardbesteuerung hinaus zusätzliche Anforderungen stellen.
| Aspekt | Erfordernis | Kontrollbehörde |
| Anmeldung | Kann erforderlich sein | Gemeinde |
| Besteuerung | 10 % für Nichtansässige | Steuer |
| Lokale Regeln | Individuell nach Stadt | Lokale Behörden |
Bei kurzfristigen Anmietungen kann eine gesonderte Anmeldung auf kommunaler Ebene erforderlich sein – wir stellen Ihnen dazu einen örtlichen Merkzettel an der Adresse zur Verfügung.
Lebenshaltungskosten – Bulgarien vs. Irland
Laut Eurostat-Daten für 2024 beträgt der Unterschied bei den Lebenshaltungskosten zwischen den Ländern mehr als das Doppelte.
Preisindizes (EU = 100)
| Land | Gesamtindex | Gehäuse | Ernährung | Transport |
| Bulgarien | 60 | Kurz | Kurz | Kurz |
| Irland | 138 | Hoch | Hoch | Hoch |
„Niedrige Lebenshaltungskosten“ gelten nicht für alles. Prüfen Sie die örtlichen Tarife, insbesondere in Sofia und beliebten Ferienorten.
Kostenvergleich – Sofia vs. Dublin
| Kategorie | Sofia | Dublin | Speichern |
|---|---|---|---|
|
Mieten Sie 1BR Zentrum
|
~1.187 BGN (~607 €)
|
~2.044 €
|
~70 %
|
|
Mittagessen in einem Café
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~10,23 €
|
Viel höher
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~50%+
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Stadtverkehr
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1,60 BGN (~0,82 €)
|
2,00 € (90 Min.)
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~60 %
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Benzin A95
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~1,21 €/l
|
~1,71 €/l
|
~30 %
|
|
Internet-Heim
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~16,6 €/Monat
|
Viel höher
|
~50%+
|
In Bulgarien gibt es in Großstädten Glasfaser-Internet bis in die Wohnung zu günstigen Preisen, was „Fernarbeit am Meer“ finanziell attraktiv macht.
Gesundheitsversorgung für die Iren
Die EHIC bietet einen Basisschutz, unterliegt jedoch Einschränkungen bei Routinebehandlungen.
| Art der Unterstützung | EHIC-Abdeckung | Anforderungen | Einschränkungen |
| Notfall | Vollständig | Überreichen einer Karte | Vorübergehender Aufenthalt |
| Geplant | Beschränkt | Koordinierung | Vorabgenehmigung |
| Spezialisiert | Nach medizinischen Indikationen | Wegbeschreibung | Warteschlangen/Limits |
Die EHIC deckt keine Wahloperationen ab – diese erfordern separate Verfahren und Genehmigungen.
Hypothekendarlehen für Iren
Bulgarische Banken arbeiten mit Ausländern in EUR gegen die Immobilie als Sicherheit, aber die Einkommensanforderungen sind Standard.
| Bank | Währung | LTV | Einkommensvoraussetzungen |
| UniCredit Bulbank | EUR | Bis zu 80% | Einkommensbescheinigungen |
| Andere Banken | EUR | 60-80% | Bestätigung der Zahlungsfähigkeit |
| Bedingung für die EU | Zusammenarbeit mit Nichtansässigen | Standardverfahren | Verpfändung des erworbenen Gegenstandes |
Wir holen vor der Reservierung eine Vorabgenehmigung bei 1-2 Banken ein – so bleibt das Transaktionsbudget nicht „rutschig“ und Sie erhalten vorab ein realistisches Limit.
FAQ - Häufig gestellte Fragen
| Frage | Antwort | Quelle |
| Kann ein Ire Land kaufen? | Ja, auf Augenhöhe mit den Bulgaren, überprüfen Sie den beabsichtigten Zweck | Ihr Europa |
| Wie hoch sind die Kaufsteuern? | 3-5%: Kommunalsteuer 0,1-3%, Registersteuer 0,1%, Notarsteuer nach Staffelung | PwC, Trifonov |
| Jährliche Wohnungszahlungen? | Steuer 0,1-0,45% + Betreuungsgebühr 5-15 €/m²/Jahr | MinFin, BulgarianDom |
| Mietsteuer für Nichtansässige? | 10 % des Bruttoeinkommens, Quellensteuer | Airbnb-Leitfaden |
| Wann ist ein Verkauf steuerfrei? | 1 Wohnimmobilie/Jahr bei 3+ Jahren Eigentumsdauer (EU/EWR) | MinFin, CMS |
| Braucht ein Ausländer eine Hypothek? | Ja, Banken vergeben Kredite in EUR gegen die Immobilie als Sicherheit | UniCredit Bulbank |
| Dauer des visumfreien Aufenthalts? | 3 Monate mit EU-Ausweis/Reisepass, danach Anmeldung | Innenministerium Bulgariens |
Das Wichtigste der Iren in einer Minute
| Aspekt | Details | Quelle |
| Grundrecht | EU-Bürger kaufen Wohnungen und Grundstücke zu gleichen Bedingungen wie Bulgaren | Ihr Europa |
| Transaktionskosten | 3-5% des Immobilienpreises | PwC, Trifonov |
| Jährliche Ausgaben | 0,1–0,45 % MwSt. + 5–15 €/m² Betreuungsgebühr | MinFin, BulgarianDom |
| Mietsteuer (Nichtansässige) | 10 % des Bruttoeinkommens | Airbnb-Leitfaden |
| Befreiung vom Verkauf | 1 Immobilie pro Jahr mit 3+ Jahren Besitz | MinFin, CMS |
Jetzt verfügen Sie über einen vollständigen Überblick über den Ablauf des Immobilienkaufs in Bulgarien für irische Staatsbürger: EU-Rechte, Transaktionskostenstruktur, Jahresgebühren, Miet- und Verkaufssteuer, Lebenshaltungskostenvergleich mit Dublin.
Die Informationen dienen nur als Referenz. Die Tarife variieren je nach Gemeinde und ändern sich im Laufe der Zeit. Wir bestätigen die Relevanz jedes Punktes vor der Transaktion.
Bei landwirtschaftlichen Grundstücken hängt die endgültige Kaufoption vom Verwendungszweck ab – dieser wird in der rechtlichen Prüfung vor der Reservierung geprüft, nicht danach. Vereinbaren Sie die Zahlungsmethode vorab mit dem Notar und der Bank – so verringern Sie das Risiko von Verzögerungen bei der Unterschrift aufgrund von Überweisungslimits.