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Wenn Sie als tschechischer Staatsbürger den Kauf einer Immobilie in Bulgarien planen, stellt sich für Sie die Hauptfrage: Wie können Sie die Transaktion sicher abschließen und versteckte Kosten vermeiden? Viele Tschechen leben bereits in bulgarischen Häusern am Meer, arbeiten von Bergresorts aus oder beziehen ein stabiles Einkommen aus der Miete. Der Weg dorthin führt jedoch nur über das Verständnis der lokalen Gesetze und Verfahren.
In den 17 Jahren ihrer Tätigkeit haben die Anwälte unserer Agentur BolgarskiyDom mehr als 3.000 Transaktionen durchgeführt und praktische Erfahrungen bei der Lösung typischer Probleme ausländischer Käufer gesammelt.
In diesem Leitfaden erfahren Sie, welche Rechte EU-Bürger beim Immobilienkauf haben, wie hoch die Grundsteuer beim Kauf und im jährlichen Besitz tatsächlich ist, wie eine Transaktion bei einem bulgarischen Notar abgewickelt wird, wo Ausländer eine Hypothek aufnehmen und mit welchen Mieteinnahmen sie rechnen können. Alle Zahlen stammen aus offiziellen Quellen des Finanzministeriums und der Steuerbehörde.
Was Sie bekommen: Ihr Einkaufsführer
| Kapitel | Ihre Vorteile |
|---|---|
| Sie erfahren, dass Sie ohne Einschränkungen kaufen können und welche Dokumente Sie im Voraus vorbereiten müssen | |
| Berechnen Sie die genauen Kosten der Transaktion – keine Überraschungen bei der Unterzeichnung. | |
| Sie durchlaufen alle Schritte fehlerfrei – vom Vorvertrag bis zur Erlangung des Rechtsanspruchs. | |
| Vergleichen Sie die Konditionen der Banken und wählen Sie den günstigsten Kredit | |
| Finden Sie einen Bezirk für Ihre Zwecke – Leben, Freizeit oder Investition | |
| Legen Sie eine legale Miete fest und zahlen Sie Mindeststeuern | |
| Vermeiden Sie 7 Hauptfallen – Sparen Sie Zehntausende Kronen | |
| Erhalten Sie Schritt-für-Schritt-Pläne zur Selbstüberwachung |
Rechte der EU-Bürger – Shoppen wie ein Einheimischer
EU-Bürger erwerben in Bulgarien Immobilien zu gleichen Bedingungen wie Bulgaren. Keine Quoten, Sondergenehmigungen oder Diskriminierung aufgrund der Nationalität. Wohnungen, Häuser mit Grundstück, Gewerbeimmobilien – alles ist ohne Einschränkungen verfügbar.
Die einzige Einschränkung betrifft landwirtschaftliche Flächen. Bis 2014 gab es Übergangsbeschränkungen, die der Europäische Gerichtshof jedoch aufhob. Heute ist der Kauf landwirtschaftlicher Flächen möglich, erfordert jedoch eine zusätzliche Überprüfung des Grundstücksstatus durch einen Anwalt.
Dokumente für einen erfolgreichen Kauf
| Dokumentieren | Bei Bedarf | Besonderheiten |
| EU-Pass | Stets | Gültig für mindestens 6 Monate |
| Einkommensbescheinigung | Für Hypotheken | Übersetzen mit Apostille im Voraus |
| Steuernummer | Bei der ersten Transaktion | Es wird in Bulgarien innerhalb von 1 Tag ausgestellt |
Bezugsquellen – eine Auswahl für Ihre Ziele
Nach Angaben des Nationalen Statistikinstituts steigen die Immobilienpreise in Bulgarien jährlich um 8-12 %. Tschechische Käufer wählen je nach ihren Zielen am häufigsten vier Ziele.
Beste Standorte für verschiedene Zwecke
| Stadt | Preis pro m² | Passend für | Rentabilität |
|---|---|---|---|
|
Sofia
|
1200–2000 €
|
Arbeit, dauerhafte Unterkunft, langfristige Miete
|
4-6% pro Jahr
|
|
Warna
|
800–1500 €
|
Leben am Meer, Sommervermietungen für Touristen
|
6-10% pro Jahr
|
|
Sonnenstrand
|
600–1200 €
|
Feiertage, Tagesmiete in der Saison
|
8-15% pro Jahr
|
|
Bansko
|
700–1300 €
|
Skiurlaub, Wintervermietung
|
10-18% pro Jahr
|
Der hohen Rentabilität der Resorts stehen die Risiken der Nebensaison und der Abhängigkeit von Touristenströmen gegenüber.
Städtische Infrastruktur – wo es sich angenehmer leben und entspannen lässt
Die Qualität der Infrastruktur wirkt sich direkt auf die Liquidität von Immobilien und deren Nutzungskomfort aus. Wir haben die wichtigsten Parameter auf einer 10-Punkte-Skala basierend auf kommunalen Daten und dem Feedback unserer Kunden analysiert.
Vergleich der Infrastruktur von Großstädten
| Vergleich der geschätzten Lebenshaltungskosten (in EUR) | Sofia | Warna | Plovdiv | Burgas | Bansko |
|---|---|---|---|---|---|
|
Medizinische Leistungen
|
9/10
|
8/10
|
7/10
|
7/10
|
5/10
|
|
Bildungseinrichtungen
|
10/10
|
8/10
|
8/10
|
7/10
|
4/10
|
|
Öffentliche Verkehrsmittel
|
8/10
|
7/10
|
6/10
|
6/10
|
3/10
|
|
Einkaufszentren und Geschäfte
|
10/10
|
9/10
|
8/10
|
8/10
|
6/10
|
|
Restaurants und Unterhaltung
|
10/10
|
9/10
|
8/10
|
8/10
|
7/10
|
|
Internet und Mobilfunk
|
10/10
|
9/10
|
9/10
|
9/10
|
8/10
|
|
Nähe zum Flughafen
|
10/10
|
9/10
|
6/10
|
9/10
|
4/10
|
|
Strände und Natur
|
2/10
|
10/10
|
3/10
|
10/10
|
9/10
|
Wählen Sie für einen dauerhaften Wohnsitz Sofia oder Varna – dort gibt es die beste medizinische Versorgung und Bildung für Kinder.
Verkehrsanbindung aus der Tschechischen Republik
| Stadt | Flugverkehr | Automobilkommunikation |
| Sofia | Prag–Sofia: Ryanair, Bulgaria Air, 1 Std. 45 Min. | 1100 km, 12-14 Stunden |
| Warna | Sommersaison: Charter ab Prag, 2 Std. 10 Min. | 1200 km, 13-15 Stunden |
| Burgas | Sommercharter, Transfer über Sofia, 2h 30min+ | 1150 km, 12-14 Stunden |
| Plovdiv | Nur über Sofia mit Umsteigen, 3h+ | 1000 km, 11–13 Stunden |
| Bansko | Wintercharter nach Sofia + 2 Stunden mit dem Bus, 4 Stunden+ | 1100 km + Bergserpentinen |
Berücksichtigen Sie beim Kauf von Immobilien in Feriengebieten die Saisonabhängigkeit der Flüge – im Winter ist es schwieriger, nach Varna zu gelangen.
Investitionsattraktivität basierend auf dem Preis-/Infrastrukturverhältnis
| Stadt | Preis pro m² | Qualität der Infrastruktur | Wartungskosten |
|---|---|---|---|
|
Sofia
|
1200–2000 €
|
9/10
|
Groß
|
|
Warna
|
800–1500 €
|
8/10
|
Durchschnitt
|
|
Plovdiv
|
700–1200 €
|
7/10
|
Niedrig
|
|
Burgas
|
600–1300 €
|
7/10
|
Durchschnitt
|
|
Bansko
|
700–1300 €
|
6/10
|
Saisonal
|
|
Sonnenstrand
|
600–1200 €
|
6/10
|
Hochsaisonal
|
Varna weist das beste Gleichgewicht zwischen Preis, Infrastruktur und Wachstumsaussichten auf – deshalb entscheiden sich 40 % unserer tschechischen Kunden für diese Stadt.
Hypothek für Ausländer - reale Bedingungen
Bulgarische Banken sind bereit, EU-Bürgern Kredite zu gewähren – stabile Einnahmen in harter Währung reduzieren die Risiken. Die Hauptgläubiger sind UniCredit Bulbank, DSK Bank, Postbank und UBB.
Kreditbedingungen für Tschechen
| Parameter | Bedeutung |
|---|---|
|
Anzahlung
|
20-40% der Kosten
|
|
Zinssatz
|
3,5–5,5 % p.a. in Euro
|
|
Maximale Laufzeit
|
25-30 Jahre alt
|
|
Kreditwährung
|
EUR oder BGN (Festkurs)
|
Anforderungen an den Kreditnehmer
| Kriterium | Zustand |
|---|---|
|
Alter
|
21–70 Jahre bei Fälligkeit
|
|
Einkommen
|
Zertifikat für 6 Monate mit Apostille
|
|
Kredithistorie
|
Auszug aus dem tschechischen Register
|
|
Pflichtversicherung
|
Leben, Eigentum, Titel
|
Ab dem 1. Januar 2026 stellt Bulgarien auf den Euro um, wodurch Währungsrisiken für Kredite in EUR/BGN vollständig eliminiert werden.
Stellen Sie Anträge bei 2–3 Banken gleichzeitig – die Zinssätze können um 0,5–1 % pro Jahr abweichen.
WAS SIE NACH IHRER KAUFENTSCHEIDUNG WISSEN MÜSSEN
Steuern und Ausgaben – genaue Schätzungen ohne Überraschungen
Bulgarien ist eines der transparentesten EU-Länder, was die Kosten für den Immobilienkauf betrifft. Die Gesamtsumme aller obligatorischen Gebühren beträgt 3-5 % des Immobilienwerts.
Ihre Ausgaben beim Immobilienkauf
| Zahlung | Größe | Wer bekommt es? |
|---|---|---|
|
Kommunalsteuer
|
0,1–3 % des Transaktionspreises
|
Lokale Verwaltung
|
|
Notarielle Dienstleistungen
|
Zum Satz + MwSt. 20%
|
Notar
|
|
Anmeldegebühr
|
0,1 % der Kosten
|
Katasteramt
|
Beispiele für kommunale Steuersätze:
- Sofia : 2,5–3 %
- Varna : 2 %
- Ferienanlagen : 0,5–1,5 %
Jährliche Zahlungen an den Eigentümer
| Steuer | Gebot | Wer installiert |
|---|---|---|
|
Eigentum
|
0,01–0,45 % des Katasterwertes
|
Gemeinde
|
|
Garbage Collection
|
30–120 €/Jahr
|
Nach Bereich des Objekts
|
Bulgarien hat eine der niedrigsten Grundsteuern in der EU – 3–5 Mal niedriger als in der Tschechischen Republik.
Steuervorteile beim Verkauf
| Zustand | Erfordernis |
|---|---|
|
Langfristiger Besitz
|
Mehr als 5 Jahre ab Kauf
|
|
Hauptwohnsitz
|
Die einzige Immobilie in Bulgarien
|
|
Reinvestition
|
Kauf einer weiteren Immobilie innerhalb von 2 Jahren
|
So funktioniert die Transaktion - Schritt-für-Schritt-Algorithmus
Eine bulgarische Immobilientransaktion erfolgt ausschließlich bei einem Notar am Standort der Immobilie. Der gesamte Prozess dauert von der Unterzeichnung des Vorvertrags bis zum Erwerb des Eigentums 30-45 Tage.
Phasen einer sicheren Transaktion
| Bühne | Was passiert | Fristen |
| Vorvertrag | Legen Sie den Preis fest, leisten Sie eine Anzahlung von 10 % und legen Sie die Bedingungen für die rechtliche Überprüfung fest | 1 Tag |
| Dokumente prüfen | Der Anwalt fordert Auszüge aus den Registern an, prüft Schulden für Steuern und Nebenkosten | 15-20 Tage |
| Notarielle Urkunde | Der Notar beurkundet die Transaktion, registriert die Übertragung der Rechte und stellt eine Eigentumsbescheinigung aus | 1 Tag |
Die Zahlung erfolgt am Tag der Transaktion per Banküberweisung oder über ein Treuhandkonto. Große Geldbeträge werden nicht in bar überwiesen - dies ist eine Anforderung der Devisengesetzgebung.
Der Notar prüft nur die Rechtmäßigkeit der Transaktion, nicht jedoch den technischen Zustand des Objekts. Bestellen Sie die Prüfung separat.
Häufige Fehler – Schützen Sie Ihr Geld
In unserer 17-jährigen Praxiserfahrung haben wir immer wieder Fehler erlebt, die Kunden Zehntausende von Euro gekostet haben.
Hauptfallen und Schutz
| Fehler | Der Preis des Fehlers | So vermeiden Sie |
| Einsparung eines Anwalts | Probleme mit dem Recht auf Hunderttausende | Eine rechtliche Überprüfung ist zwingend erforderlich |
| Servicegebühren ignorieren | Verlust aller Mieteinnahmen | Bitte überprüfen Sie die Größe vor dem Kauf |
| Kaufen in "toten" Komplexen | Die Wohnung ist nicht zu vermieten | Download-Statistiken anfordern |
| Steuererklärungen überspringen | Bußgelder und Strafen | Die Registrierung im NAP ist obligatorisch |
| Vertrauen in nicht verifizierte Entwickler | Risiko einer langfristigen Bauzeit | Überprüfen Sie Lizenzen und Ruf |
Sicherer Einkaufsalgorithmus
| Fehler | Der Preis des Fehlers | So vermeiden Sie |
| 1 | Definieren Sie Ihr Ziel und Ihr Budget | Strategie verstehen |
| 2 | Wählen Sie 3-5 Bereiche aus | Liste der zu durchsuchenden Orte |
| 3 | Finden Sie einen Anwalt vor Ort | Supportvertrag |
| 4 | Objekt auswählen, Vorvertrag abschließen | Reservierung der Immobilie |
| 5 | Führen Sie eine umfassende Due Diligence durch | Anlagenrisikobericht |
| 6 | Dokumente und Banküberweisung vorbereiten | Bereit zum Dealen |
| 7 | Unterschreiben Sie die notarielle Urkunde | Offizielle Eigentumsurkunde |
| 8 | Anmeldung beim Finanzamt | Einhaltung der Gesetze |
Fordern Sie von den Verwaltungen Auskünfte über die tatsächliche Auslastung an – diese sind zuverlässiger als Werbeversprechen.
So vermieten Sie eine Immobilie
Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer von 10 %. Für Privatpersonen gibt es einen Vorteil: Die Steuerbemessungsgrundlage wird um 10 % der „Standardausgaben“ reduziert, sodass der tatsächliche Satz 9 % beträgt.
Behalten Sie Ihre Reparatur- und Verbesserungskosten im Auge – sie verringern Ihre Steuerbemessungsgrundlage beim Verkauf.
Die Vermietungsstrategie hängt von Ihren Zielen, der verfügbaren Zeit und der Lage der Immobilie ab.
Vergleich der Mietansätze
| Kriterium | Langfristig | Täglich |
|---|---|---|
|
Stabilität
|
Stabiles Einkommen das ganze Jahr über
|
Saisonale Schwankungen
|
|
Zeit zum Verwalten
|
Minimaler Aufwand
|
Aktive Teilnahme oder Manager
|
|
Rentabilität
|
300–800 €/Monat
|
2-3 mal höher während der Saison
|
|
Besteuerung
|
9 % des Nettoeinkommens
|
9% + Kurtaxe
|
|
Anforderungen
|
Standardmietvertrag
|
Registrierung der Unterkunftseinrichtung
|
|
Durchschnittliche Belastung
|
90–95 %
|
40-70% pro Jahr
|
Berechnung des realen Gewinns
Beispiel: Wohnung in Varna für 80.000 €
| Indikator | Langfristig | Täglich |
|---|---|---|
|
Jahreseinkommen
|
5.400 €
|
4.650 €
|
|
Management und Werbung
|
200 €
|
800 €
|
|
Steuern (9%)
|
486 €
|
347 €
|
|
Reingewinn
|
4.714 €
|
3.503 €
|
|
Rentabilität
|
5,9 %
|
4,4 %
|
Beginnen Sie mit Langzeitmieten, um den Markt zu erkunden, und wechseln Sie nach einem Jahr zur Tagesmiete, wenn Sie Ihre Immobilie selbst nutzen müssen.
ALLES ÜBER DAS LEBEN IN BULGARIEN
Die Lebenshaltungskosten in Bulgarien sind 2-3 mal niedriger als in der Tschechischen Republik, es gibt jedoch regionale Unterschiede. Dies wirkt sich auf die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie und ihre Attraktivität für eine langfristige Miete aus.
Monatliche Lebenshaltungskosten (für eine zweiköpfige Familie)
| Kategorie | Sofia | Warna | Plovdiv | Bansko | Prag (zum Vergleich) |
|---|---|---|---|---|---|
|
2-Zimmer-Wohnung mieten
|
400–700 €
|
300–500 €
|
250–400 €
|
200–350 €
|
800–1200 €
|
|
Öffentliche Versorgungsunternehmen
|
80–120 €
|
70–100 €
|
60–90 €
|
50–80 €
|
150–200 €
|
|
Lebensmittel
|
200–300 €
|
180–250 €
|
160–220 €
|
150–200 €
|
300–450 €
|
|
Öffentliche Verkehrsmittel
|
20–30 €
|
15–25 €
|
15–20 €
|
10–15 €
|
50–70 €
|
|
Internet und Mobilfunk
|
25–35 €
|
25–35 €
|
25–35 €
|
25–35 €
|
40–60 €
|
|
Restaurants und Unterhaltung
|
150–250 €
|
120–200 €
|
100–180 €
|
80–150 €
|
250–400 €
|
|
GESAMT pro Monat
|
875–1435 €
|
710–1110 €
|
610–945 €
|
515–830 €
|
1590–2380 €
|
Die Preise sind für einen komfortablen europäischen Lebensstandard angegeben; Sie können deutlich günstiger wohnen.
Nebenkosten für Eigentümer
| Service | Sofia | Warna | Ferienanlagen | Besonderheiten |
|---|---|---|---|---|
|
Strom
|
0,10 €/kWh
|
0,10 €/kWh
|
0,10 €/kWh
|
Einheitstarif für das Land
|
|
Heizung (Gas)
|
40–80 €/Monat
|
35–70 €/Monat
|
Selten
|
Saison Oktober–April
|
|
Wasser und Abwasser
|
15–25 €/Monat
|
12–20 €/Monat
|
10–18 €/Monat
|
Laut den Zählern
|
|
Internet
|
12–20 €/Monat
|
12–20 €/Monat
|
15–25 €/Monat
|
Hohe Geschwindigkeit
|
|
Verwaltung und Wartung
|
30–60 €/Monat
|
25–50 €/Monat
|
50–300 €/Monat
|
In Komplexen ist es teurer
|
|
Vermögenssteuer
|
50–200 €/Jahr
|
30–150 €/Jahr
|
20–100 €/Jahr
|
Hängt vom Katasterwert ab
|
In manchen Resorts betragen die Instandhaltungskosten 200–300 € pro Monat, was die Mieteinnahmen schmälert.
Praktische Ausgaben für die Instandhaltung einer Wohnung
Reale Zahlen am Beispiel einer 2-Zimmer-Wohnung mit 70 m² in unterschiedlichen Lagen.
Monatliche Ausgaben des Eigentümers (Winter/Sommer)
| Aufwandsposition | Sofia | Warna | Resortkomplex |
|---|---|---|---|
|
Öffentliche Versorgungsunternehmen
|
80–120 € / 50–70 €
|
70–100 € / 40–60 €
|
60–90 € / 30–50 €
|
|
Hausverwaltung
|
40–60 €
|
30–50 €
|
100–250 €
|
|
Internet
|
15 €
|
15 €
|
20 €
|
|
Versicherung
|
10–15 €
|
10–15 €
|
15–20 €
|
|
Steuern (monatlich)
|
10–20 €
|
8–15 €
|
5–12 €
|
|
GESAMT Winter/Sommer
|
155–230 € / 125–180 €
|
133–195 € / 103–155 €
|
200–397 € / 170–367 €
|
Berücksichtigen Sie bei der Berechnung der Mieteinnahmen 25–30 % für die Instandhaltung der Immobilie – so erhalten Sie einen realistischen Gewinn.
Fallrechner - Tomas K., IT-Spezialist aus Prag
Mieten Sie von September bis Mai und arbeiten Sie im Sommer von Bulgarien aus in einer Wohnung am Meer.
Objekt: 2-Zimmer-Wohnung 70 m² in Burgas Preis: 85.000 € (2022)
Ergebnisse für 2 Jahre
| Indikator | 2023 | 2024 |
|---|---|---|
|
Mieteinnahmen
|
3.200 €
|
4.800 €
|
|
Ausgaben (Steuern, Verwaltung)
|
1.400 €
|
1.600 €
|
|
Reingewinn
|
1.800 €
|
3.200 €
|
|
Rentabilität
|
2,1 %
|
4,9 %
|
Zusätzlich: Die Kosten für eine Wohnung erhöhen sich auf 95.000 € (+10.000 € über 2 Jahre).
Erstellen Sie eine Excel-Tabelle mit allen Ausgaben für 24 Monate – dies zeigt die tatsächliche Amortisation.
Antworten auf die wichtigsten Fragen der Käufer
| Frage | Antwort |
| Kann ein EU-Bürger in Bulgarien Land kaufen? | Ja, alle Beschränkungen wurden aufgehoben. Landwirtschaftliche Flächen erfordern eine verstärkte rechtliche Überprüfung |
| Wie hoch sind alle Kosten beim Kauf? | 3-5% der Kosten: Kommunalsteuer 0,1-3%, Notardienste, Registrierungsgebühr 0,1% |
| Welche jährlichen Steuern zahlt der Eigentümer? | Grundsteuer 0,01–0,45 % des Katasterwertes zzgl. Abfallsteuer 30–120 €/Jahr |
| Geben sie Hypotheken an Ausländer? | Ja, alle großen Banken vergeben Kredite an EU-Bürger. Anzahlung 20-40%, Zinssatz ab 3,5% |
| Was ist die Mietsteuer? | 10% Einkommensteuer, aber die Basis wird um 10% der Standardausgaben reduziert. Tatsächlich 9% |
| Muss ich in der Tschechischen Republik Einkünfte deklarieren? | Ja, gemäß Doppelbesteuerungsabkommen mit Anrechnung der in Bulgarien gezahlten Steuern |
| Berechtigt der Erwerb einer Immobilie zur Erteilung einer Aufenthaltserlaubnis? | Kein unmittelbarer Anspruch, kann aber bei der Antragstellung aus anderen Gründen berücksichtigt werden |
| Ist ein Fernkauf einer Wohnung möglich? | Technisch gesehen ja, durch eine notariell beglaubigte Vollmacht, aber ohne persönliche Prüfung ist es riskant. |
85 % der Fragen der Käufer betreffen Steuern und Verfahren, daher haben wir diese Themen im Leitfaden ausführlich behandelt.
Fazit – Holen Sie sich professionelle Hilfe
Der Kauf einer Immobilie in Bulgarien ist für tschechische Bürger eine echte Chance, die Lebensqualität zu verbessern oder eine Einkommensquelle zu schaffen. Die Hauptsache ist, alle Phasen korrekt zu durchlaufen und typische Fehler zu vermeiden.
Steuern, Gebühren und weitere Daten können sich ändern – informieren Sie sich aktuell bei einem kostenlosen Beratungsgespräch mit unseren Spezialisten.
Was ist in der Beratung enthalten
| Service | Was erhalten Sie? |
| Steuerplanung | Genaue Berechnung aller Ausgaben und Zahlungsoptimierung |
| Standortanalyse | Auswahl von Bereichen, die Ihren Zielen und Ihrem Budget entsprechen |
| Bankprodukte | Vergleich der Hypothekenprogramme von 5 führenden Banken |
| Rentabilitätsprognose | Realistische Berechnung der Mietgewinne für 3-5 Jahre |
| Rechtsschutz | Risikominderungs- und Investitionsschutzplan |
Die EU-Staatsbürgerschaft befreit Sie nicht von der Steuerpflicht in Ihrem Wohnsitzland. Einkünfte aus bulgarischen Immobilien müssen Sie in Ihrem Heimatland deklarieren. Beantragen Sie vorab eine Steuernummer beim Konsulat. Dies beschleunigt das Verfahren um 1-2 Wochen.