Bulgarien oder Italien: Was soll man wählen? Die Abwicklungsmodalitäten, die Wohnkosten, das Klima und die Aussichten für Investitionen in Immobilien variieren erheblich. Möchten Sie wissen, wo Sie Geld sparen und gleichzeitig eine einzigartige Kultur und Lebensweise genießen können? Lassen Sie uns diese beiden Länder in unserem Test vergleichen:
Vergleich des Immobilienmarktes in Italien und Bulgarien
Bei der Auswahl einer Immobilie zum Wohnen oder als Kapitalanlage gilt es, die Besonderheiten beider Länder zu berücksichtigen:
Preis der Objekte
 Bulgarien |
 Italien |
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Im zweiten Quartal 2024 lag der durchschnittliche Wohnpreis in Sofia bei etwa 1.837 Euro pro Quadratmeter. Der Durchschnittspreis in Varna beträgt 1.443 Euro/m². |
Im Dezember 2024 betrug der durchschnittliche Immobilienpreis in Italien 2.067 Euro pro Quadratmeter. In Trentino-Südtirol lag der Durchschnittspreis bei 3.219 Euro/m², in Ligurien bei 2.513 Euro/m² und in der Toskana bei 2.328 Euro/m². |
Die Wohnkosten in Bulgarien sind im Durchschnitt niedriger als in Italien. Allerdings liegt Bulgarien hinsichtlich des Preisanstiegs schneller als Italien. Dies deutet auf ein gestiegenes Interesse von Investoren am Immobilienmarkt des Landes hin.
Einfachheit der Transaktionsausführung
| Bulgarien |
Italien |
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Sobald eine Immobilie ausgewählt wurde, zahlt der Käufer eine Reservierungskaution, die normalerweise zwischen 1.000 und 2.000 Euro liegt, um die Immobilie vom Markt zu nehmen. Ein vorläufiger Kaufvertrag wird unterzeichnet. Die Immobilie wird auf mögliche Risiken überprüft. Der letzte Schritt ist die Unterzeichnung einer notariellen Urkunde über die Eigentumsübertragung. |
Der Käufer leistet eine Anzahlung, die in der Regel 5–10 % des Immobilienwertes beträgt. Die Parteien unterzeichnen eine vorläufige Vereinbarung. Um die Transaktion durchführen zu können, muss der ausländische Käufer eine italienische Steuernummer einholen. Der letzte Schritt ist die Unterzeichnung des endgültigen Vertrags und die Registrierung der Eigentumsrechte. |
Weitere Unterschiede :
- Anzahlung für die Reservierung . In Bulgarien beträgt die Anzahlung etwa 1.000–2.000 Euro, während sie in Italien normalerweise 5–10 % des Immobilienwerts beträgt.
- Steuerkennzeichen . In Italien ist für die Durchführung einer Transaktion der Erwerb einer Steuernummer (Codice Fiscale) zwingend erforderlich, in Bulgarien hingegen gibt es kein vergleichbares Verfahren.
- Rechtliche Überprüfung . In Bulgarien wird vor der Unterzeichnung des Vorvertrages verstärkt darauf geachtet, die Immobilie auf Belastungen und rechtliche Reinheit zu prüfen.
Finanzielle Stabilität
| Bulgarien |
Italien |
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Im Jahr 2024 verzeichnete die bulgarische Wirtschaft ein BIP-Wachstum von 2,2 %, was auf eine stabile Entwicklung des Landes hindeutet. Im Jahr 2024 ist die Inflation in Bulgarien gesunken, was zur Stärkung der Kaufkraft und Preisstabilität beiträgt. |
Im Jahr 2024 verzeichnete Italiens Wirtschaft ein BIP-Wachstum von 3,2 %, was auf eine Erholung von früheren Konjunkturabschwüngen hindeutet. |
Klima und Natur
| Bulgarien |
Italien |
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Im Winter sinkt die Temperatur in Sofia auf -2...-4 °C und im Sommer erreicht sie +27 °C. Die Natur Bulgariens ist reich an Bergen, Wäldern und sauberen Stränden. Dank dieser Funktion können Sie sich eine Wohnung in der Nähe von Skigebieten oder nahe der Küste aussuchen. Diese Lage macht es möglich, Ihre bevorzugte Art des Urlaubs zu genießen, ohne das Land zu verlassen oder eine Unterkunft an Touristen zu vermieten. |
In den meisten Teilen Italiens herrscht ein mildes Klima mit regnerischen Wintern und trockenen Sommern. Die Durchschnittstemperaturen liegen im Winter zwischen 0 und +12 °C und erreichen im Sommer +25...+30 °C. Die Landschaften hier sind abwechslungsreich – Berge, Ebenen und lange Küstenlinien. |
Wohnkomfort
| Bulgarien |
Italien |
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Bulgarien ist für seine niedrigen Lebenshaltungskosten bekannt. Die durchschnittlichen monatlichen Ausgaben pro Person betragen ca. 605 € ohne Miete. Das Durchschnittsgehalt im Land beträgt 945 Euro. Seit dem Beitritt zur Europäischen Union im Jahr 2007 hat Bulgarien seine Infrastruktur deutlich verbessert. Dazu gehören hochwertige Straßen, ein effizientes öffentliches Verkehrssystem und ein breites Angebot an medizinischen Einrichtungen und Bildungseinrichtungen. |
Das Durchschnittsgehalt im Land liegt bei 1.572 Euro, wobei eine Person 1.200 Euro pro Monat benötigt (ohne Miete). Italien verfügt über eine gut ausgebaute Infrastruktur. |
Kultur und Sprache
| Bulgarien |
Italien |
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Bulgarien hat ein reiches kulturelles Erbe, darunter traditionelle Bräuche, Musik und Tanz. Die Einheimischen sind für ihre Gastfreundschaft und Freundlichkeit bekannt. Die Amtssprache ist Bulgarisch und verwendet das kyrillische Alphabet. Laut Eurostat-Daten für das Jahr 2024 lernen 86,1 % der Schüler Englisch, 27,7 % Deutsch und 26 % Russisch. |
Die Amtssprache ist Italienisch. Das Niveau der Englischkenntnisse variiert im ganzen Land und kann in einigen Regionen unter dem europäischen Durchschnitt liegen. Italien ist berühmt für sein reiches kulturelles Erbe. Zwischen den nördlichen und südlichen Regionen des Landes bestehen deutliche Unterschiede: Der Norden ist stärker industrialisiert und urbanisiert, während im Süden ein eher traditioneller Lebensstil gepflegt wird. |
Warum ist es besser, Immobilien in Bulgarien zu wählen?
Bulgarien hat mehrere wichtige Vorteile:
Niedrige Steuern
In Bulgarien beträgt die Steuer auf Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien 10 % (einer der niedrigsten Sätze in Europa). Grundsteuer (Eigentumssteuer) – von 0,01 % bis 0,45 % , je nach Gemeinde.
Dies stellt einen zusätzlichen Anreiz für Anleger dar, die durch die Vermietung ihrer Immobilie Einnahmen erzielen möchten.
Großes Immobilienangebot
Bulgarien bietet eine große Auswahl an Immobilien, von günstigen Wohnungen in Touristengebieten bis hin zu Luxusvillen.
Aussichten für das Wachstum der Immobilienpreise
In den letzten Jahren war auf dem bulgarischen Immobilienmarkt ein stetiger Preisanstieg zu verzeichnen – in beliebten Regionen um bis zu 5–10 % pro Jahr . Ein künftiger Beitritt zur Eurozone könnte die Attraktivität des Landes für Investoren weiter steigern.
Hohe Rentabilität bei der Vermietung
Beliebte Touristenziele (Sonnenstrand, Goldstrand, Bansko) sorgen für eine stabile Nachfrage nach Mietobjekten. Die Einnahmen aus der Vermietung von Wohnraum betragen 5–8 % pro Jahr , in einigen Touristengebieten können sie 10 % erreichen .
Vorteile für EU-Bürger
Da Bulgarien Teil der Europäischen Union ist, können EU-Bürger frei im Land leben, arbeiten und investieren. Sie müssen hierfür weder ein Visum noch zusätzliche Genehmigungen beantragen.
Visumfreies Regime für Bürger aus Drittländern
Bürger vieler Länder, darunter Russland, die Ukraine, die Türkei und andere, können sich innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen bis zu 90 Tage ohne Visum in Bulgarien aufhalten. Der Immobilienkauf, der Geschäftsabschluss und die Verwaltung von Liegenschaften werden dadurch vereinfacht.
Aufenthaltskarte
Investoren, die in Bulgarien Immobilien im Wert von mindestens 300.000 Lewa (~153.000 €) kaufen, können eine Aufenthaltserlaubnis erhalten. Es ermöglicht Ihnen, das ganze Jahr über in Bulgarien zu leben und alle Aufenthaltsvorteile zu genießen.
Echte Beispiele für Wohnkosten in Bulgarien
- ID 12937 Studio-Apartment in Biala
- Byala
- 42 000 €
- Räume: 1
- Entfernung zum Meer: 700 m.
- Etage: 3
- Bereich: 36 sq. m.
- ID 12663 Zweizimmerwohnung im Pines Beach Resort
- Byala
- 65 500 €
- Räume: 2
- Entfernung zum Meer: 150 m.
- Etage: 2
- Bereich: 61 sq. m.
Bewertungen von denen, die Immobilien in Bulgarien gekauft haben
Ich möchte der Firma BolgarskiyDom meinen tiefen Dank für die Hilfe beim Kauf einer Immobilie in Sonnenstrand aussprechen.
Die Firma, die mir empfohlen wurde, besteht aus tollen Leuten. Sie haben eine Option gefunden, die zu uns passt.
Häufig gestellte Fragen
Besonders gefragt sind:
- Ferienwohnungen an der Schwarzmeerküste eignen sich für den Sommerurlaub und zur Vermietung.
- Ski-Apartments sind bei Wintertouristen in Bansko oder Pamporovo beliebt.
- Landhäuser und Villen sind ideal für ein ruhiges Leben abseits der Großstädte.
Die Kosten für die Instandhaltung einer Immobilie sind deutlich niedriger als in Italien oder anderen EU-Ländern. Ungefähre Kosten:
- Nebenkosten: 50–100 € pro Monat .
- Grundsteuer: 0,01–0,45 % vom Katasterwert der Immobilie .
Durchschnittliche Mieteinnahmen:
- Sommerresorts – 6–10 % pro Jahr .
- Winterresorts – 5–7 % pro Jahr .
Aufgrund des Touristenzustroms in der Hochsaison besteht für Saisonmieten eine hohe Nachfrage.
Nein, in Bulgarien sind die Dienstleistungen der Immobilienverwaltung gut entwickelt: Vermietung, Bezahlung von Nebenkosten, kleinere Reparaturen. Die Kosten für derartige Dienstleistungen betragen ca. 10 % der Mieteinnahmen .
