.jpg)
Wenn Sie aus Finnland kommen und ein „Zweitwohnsitz“ am warmen Meer suchen, bietet Bulgarien eine seltene Kombination: europäische Gesetze, erschwingliche Preise und transparente Steuern – ohne versteckte Barrieren für EU-Bürger. Die Hauptsorgen finnischer Käufer sind: Grundstückskauf, versteckte Gebühren, die tatsächlichen Kosten für Steuern und Notardienste, die Eigentumsregistrierung, die Vermeidung von Strafen, Instandhaltungsgebühren und die tatsächlich zu erwartenden jährlichen Kosten.
In diesem Leitfaden erläutern wir Ihnen alles im Detail: Kauf-, Eigentums-, Miet- und Verkaufszahlen, Kostentabellen, schrittweise Transaktionsszenarien und eine ehrliche Risikoaufklärung. Am Ende des Artikels haben Sie die Möglichkeit, eine individuelle Kostenkalkulation für Ihre Wunschimmobilie zu erhalten. Unsere Anwälte melden sich innerhalb von 24 Stunden bei Ihnen.
Was Sie bekommen
| Abschnitt | Kurzübersicht |
|---|---|
| spezifische Steuern und Gebühren, wie die Transaktion „Tag für Tag“ abläuft | |
| jährliche Zahlungen, Nebenkosten, Wartungsgebühren mit Richtlinien | |
| Regelung für Gebietsansässige/Gebietsfremde, Steuersätze und Berichterstattung | |
| wann die Befreiung von der Kapitalertragsteuer gilt | |
| Wer verleiht Kredite, in welchen Währungen und wie wird das Risiko bewertet? | |
| Immobilienbeispiele und Szenarien für finnische Käufer |
EU-Bürgerrechte – Was Finnen kaufen können
Beginnen wir mit dem Wichtigsten: In der EU haben Sie beim Kauf und Verkauf von Wohnraum die gleichen Rechte wie die Bürger des Landes, einschließlich der bulgarischen Staatsbürger – dies ist die Grundlage, auf der Ihre Transaktion aufbaut.
| Art der Unterkunft | Kaufstatus | Merkmale |
| Wohnungen | Keine Einschränkungen | Gleiche Rechte wie Einheimische |
| Häuser mit Grundstücken | Keine Einschränkungen | Einschließlich Hofgebiete |
| Geschäftsräume | Keine Einschränkungen | Büros, Geschäfte, Lager |
| Grundstücke | Seit 2012 | Verwendungszweck prüfen |
| Landwirtschaftliche Flächen | Beschränkungen aufgehoben | Verbesserte rechtliche Überprüfung |
Vor der Transaktion: Was Sie im Voraus prüfen sollten
| Aspekt | Was zu überprüfen ist | Warum es notwendig ist |
| Eigentums- und Grundstücksstatus | Zweckbestimmung, Belastungen, Kataster | Verbote/Risiken an Grundstücken und Rechten ausschließen |
| Steuerbescheid | offizielles Dokument der Gemeinde | Kommunalsteuer/Haushalt richtig berechnen |
| Berechnung der Transaktionskosten | Gemeindesteuersatz, Registersteuer 0,1%, Notar | 3–5 % Transaktionsbudget ohne Überraschungen |
| Bank/Hypothek | Vorabgenehmigung, Währung, Limit | keine Reserven ohne Finanzierungssicherheit blockieren |
Fordern Sie unser Pre-Deal-Paket an – wir holen gleichzeitig Grundbuchauszüge und Steuerbescheide ein und bestätigen den Gemeindesteuersatz, um das endgültige Budget vor der Reservierung „abzuschließen“.
Wo Finnen kaufen sollten – Standorte und Fälle
| Stadt | Preis pro m² | Passend für | Merkmale |
| Sofia | 1200–2000 € | Arbeit, Langzeitmiete | Business Center, beste Infrastruktur |
| Warna | 800–1500 € | Leben am Meer, Kinderschulen | Maritime Hauptstadt, ganzjähriger Service |
| Burgas | 700–1400 € | Familienurlaub | Ruhige Küste, Flughafen |
| Bansko | 700–1300 € | Skigebiets- und Bergliebhaber | Moderne Liftanlagen auf europäischem Niveau |
| Heiliger Vlas | 900–1800 € | Resort-Investitionen | Elitekomplexe, Yachthafen |
Städtische Infrastruktur – Wo sich Finnen wohler fühlen
| Kriterium | Sofia | Warna | Burgas | Bansko |
| Medizinische Leistungen | 9/10 | 8/10 | 7/10 | 5/10 |
| Internationale Schulen | 10/10 | 7/10 | 6/10 | 4/10 |
| Öffentliche Verkehrsmittel | 8/10 | 7/10 | 6/10 | 5/10 |
| Einkaufszentren | 10/10 | 9/10 | 8/10 | 6/10 |
| Highspeed-Internet | 10/10 | 9/10 | 9/10 | 8/10 |
| Flughafennähe | 10/10 | 9/10 | 9/10 | 4/10 |
| Natur und Ökologie | 3/10 | 10/10 | 10/10 | 10/10 |
Verkehrsanbindung von Finnland
| Stadt | Luftanschluss | Flugzeit | Autoverbindung |
| Sofia | Helsinki–Sofia: Finnair, Bulgaria Air | 3 Stunden | 1400 km, 15–17 Stunden |
| Warna | Sommercharter, Verbindung über Sofia | 4 Stunden+ | 1500 km, 16–18 Stunden |
| Burgas | Sommercharter ab Helsinki | 3 Stunden 30 Minuten | 1450 km, 15–17 Stunden |
Eine Familie aus Turku kaufte eine Zweizimmerwohnung in Sweti Wlas und schloss den Kaufvertrag dank der vom Bauträger vorgelegten Unterlagen innerhalb von 14 Tagen ab. Die jährlichen Ausgaben lagen bei etwa 600–900 Euro, einschließlich Instandhaltungsgebühren und Steuern, und die Mieteinnahmen im Sommer deckten die Instandhaltungskosten mit einem Überschuss.
Hypothek für Finnen – Kreditbedingungen
| Parameter | Wert | Merkmale |
| Kreditwährung | EUR (Hauptwährung), BGN | BGN an EUR gekoppelt |
| Anzahlung | 20–40 % der Kosten | Abhängig von Bank und Profil |
| Zinssatz | 3,5–5,5 % jährlich | In Euro, fest oder variabel |
| Maximale Laufzeit | 25–30 Jahre | Bis zum 70. Lebensjahr |
| Höchstbetrag | Bis zu 80 % der Kosten | Nach Anzahlung |
Bankanforderungen für finnische Kreditnehmer
| Kriterium | Zustand | Unterlagen |
| Alter | 21–70 Jahre bei Rückzahlung | Reisepass |
| Einkommen | Zertifikat für 6 Monate | Mit Apostille, übersetzt |
| Kredithistorie | Auszug aus dem finnischen Register | Schuldenfreiheitsbescheinigung |
| Versicherung | Obligatorisch | Leben, Eigentum, Titel |
Damit Sie die Rücklage nicht umsonst einfrieren und die Anforderungen an Limit, Zinssatz und Einkommensnachweise klar verstehen, vereinbaren wir vorab mit 1–2 Banken eine Vorabgenehmigung für Ihre Immobilie.
Obligatorische Kaufkosten – Steuern und Gebühren
| Zahlung | Menge | Empfänger | Hängt ab von |
| Kommunalsteuer | 0,1–3 % | Lokale Verwaltung | Gemeindesteuersatz |
| Registrierung | 0,1 % | Katasteramt | Bundesweit behoben |
| Notarielle Dienstleistungen | 0,1–1,5 % + 20 % MwSt. | Notar | Nach Tarifstaffel |
| Agenturprovision | 2–3 % | Agentur | Marktpraxis |
Regionale kommunale Steuersätze
| Stadt/Region | Rate | Berechnungsgrundlage |
|---|---|---|
|
Sofia
|
2,5–3 %
|
Vertragspreis oder Steuerbescheid (je nachdem, welcher höher ist)
|
|
Warna
|
2 %
|
Vertragspreis oder Steuerbescheid (je nachdem, welcher höher ist)
|
|
Burgas
|
1,5–2 %
|
Vertragspreis oder Steuerbescheid (je nachdem, welcher höher ist)
|
|
Ferienanlagen
|
0,5–1,5 %
|
Vertragspreis oder Steuerbescheid (je nachdem, welcher höher ist)
|
Die Kommunalsteuer wird oft aus dem Steuerbescheid berechnet, wenn dieser höher ist als der Vertragspreis. Wir fordern den Bescheid im Voraus an, um das Budget vor der Reservierung richtig planen zu können.
Insgesamt betragen die Transaktionskosten für den Käufer in Großstädten 4–5 % des Kaufpreises und in Regionen mit niedrigen kommunalen Abgaben 3–4 %.
Sichere Transaktionsphasen – Von der Reservierung bis zur Registrierung
| Schritt | Was geschieht | Zeitleiste | Unterlagen |
| Sorgfaltspflicht | Statusprüfung, Schulden, Steuerveranlagung | 3–7 Tage | Anwaltsgutachten, Auszüge |
| Reservierungsvertrag | Preis- und Konditionsfestsetzung, Anzahlung | 1 Tag | Reservierungsvereinbarung |
| Notarvorbereitung | Dokumentensammlung, Übersetzungen | 5–10 Tage | Dokumentenpaket |
| Notarielle Transaktion | Unterzeichnung, Abrechnung, Urkundenempfang | 1 Tag | Notarielle Urkunde |
| Eigentumsregistrierung | Eintragung ins staatliche Register | 1–3 Tage | Eigentumszertifikat |
Obligatorische jährliche Eigentümerzahlungen
| Steuern/Gebühren | Berechnungsgrundlage | Rate | Festgelegt von |
| Vermögenssteuer | Steuerbescheid | 0,1–0,45 % | Gemeinde |
| Müllabfuhrgebühr | Wohnungsbereich | Nach Tarif | Lokale Verwaltung |
| Kfz-Steuer | Motorleistung | Nach Maßstab | Gemeinde |
Wartungsgebühren in Resortkomplexen
| Komplexe Klasse | Preis pro m² | Inklusivleistungen |
|---|---|---|
|
Wirtschaftsklasse
|
5–8 €/m²/Jahr
|
Gebietsreinigung, Sicherheit
|
|
Mittelschicht
|
8–12 €/m²/Jahr
|
+ Pool, Spielplatz
|
|
Premiumklasse
|
12–15 €/m²/Jahr
|
+ SPA, Fitness, Concierge
|
|
Luxus
|
15–25 €/m²/Jahr
|
+ Restaurant, Animation, Strandservice
|
Besteuerung von Mieteinnahmen – Ansässige vs. Nichtansässige
| Eigentümerstatus | Steuerbemessungsgrundlage | Rate | Merkmale |
| Nichtansässige | 100 % des Bruttoeinkommens | 10 % (endgültig) | Kein Aufwandsabzug |
| Einwohner | Einkommen abzüglich 10 % normativer Abzug | 10 % | Mögliche zusätzliche Abzüge |
Mietstrategievergleich für Finnen
| Kriterium | Langfristig | Kurzfristig |
| Besteuerung | 10 % für Nichtansässige | 10 % + lokale Gebühren |
| Rentabilität | 300–600 €/Monat | 2–3 mal höher in der Saison |
| Stabilität | Festes Einkommen | Saisonale Schwankungen |
| Management | Minimaler Aufwand | Aktive Teilnahme |
| Dokumentation | Einfacher Vertrag | Registrierung + Meldung |
| Belegung | 90–95 % | 40–70 % pro Jahr |
Vergleich der Lebenshaltungskosten – Bulgarien vs. Finnland
Grundlegende Lebenshaltungskosten (2-Personen-Familie)
| Kategorie | Sofia | Warna | Helsinki | Einsparungen in BG |
| 2-Zimmer-Wohnung mieten | 400–700 € | 300–500 € | 1200 € | 60–75 % |
| Dienstprogramme | 80–120 € | 70–100 € | 150–250 € | 40–60 % |
| Essen | 200–300 € | 180–250 € | 400–600 € | 50–70 % |
| Öffentliche Verkehrsmittel | 20–30 € | 15–25 € | 60–90 € | 70–80 % |
| Restaurants | 150–250 € | 120–200 € | 300–500 € | 50–65 % |
| GESAMT monatlich | 850–1400 € | 685–1075 € | 2110 € | 60–70 % |
Kapitalertragssteuerbefreiungen im Angebot
| Art der Unterkunft | Besitzdauer | Anzahl der Objekte | Steuer |
| Wohneigentum | Über 3 Jahre | 1 Objekt pro Jahr | Befreiung |
| Jede Eigenschaft | Über 5 Jahre | Bis zu 2 Objekte | Befreiung |
| Investition | Unter 3 Jahren | Beliebige Zahl | 10% auf den Gewinn |
| Kommerziell | Unter 5 Jahren | Mehr als 2 Objekte | 10% auf den Gewinn |
Häufige Fehler finnischer Käufer
| Fehler | Konsequenzen | Wie wir das Problem lösen |
| Unterschätzte Kommunalsteuer | Budgetüberschreitung um 2.000–5.000 € | Genauen Steuersatz und Steuerbescheid anfordern |
| Wartungsgebühren nicht berücksichtigt | Verlust aller Mieteinnahmen | Fordern Sie einen Kostenvoranschlag für den Service und das Managementbudget an |
| Falscher Landstatus | Kredit kann nicht erhalten werden | Kataster und Zweckbestimmung prüfen |
| Preisuntertreibung im Vertrag | Probleme beim Weiterverkauf | Geben Sie den tatsächlichen Marktwert an |
FAQ für finnische Käufer
| Frage | Kurze Antwort |
| Können Finnen Land kaufen? | Ja, EU-Bürger haben die gleichen Rechte wie Bulgaren |
| Wie hoch sind die Kaufsteuern? | 3–5 % der Kosten (kommunale 0,1–3 % + Registrierung 0,1 % + Notar) |
| Was sind jährliche Ausgaben? | Steuer 0,1–0,45 % + Wartungsgebühr 5–15 €/m² + Nebenkosten |
| Wie wird die Miete besteuert? | Nichtansässige: 10 % auf das Bruttoeinkommen ohne Abzüge |
| Wann besteht Umsatzsteuerbefreiung? | Wohnen mit 3+ Jahren Eigentumsdauer oder jede Immobilie mit 5+ Jahren |
| Geben sie den Finnen Hypotheken? | Ja, alle großen Banken, Zinssätze ab 3,5 % in Euro |
Fazit – Nächste Schritte
Der nächste Schritt ist ganz einfach: Senden Sie einen Link zu einer Immobilie oder Ihrem Auftrag – unser Anwalt erstellt eine individuelle Kalkulation aller Kosten, prüft Status und Risiken und gibt innerhalb von 24 Stunden eine Miet-/Verkaufsempfehlung.
Die Regeln für landwirtschaftliche Grundstücke variieren je nach Verwendungszweck. Daher überprüft ein Anwalt vor der Anzahlung den Kataster- und städtebaulichen Status des Grundstücks – dies wirkt sich auf das Transaktionsszenario und die Finanzierung aus.