Sie möchten in Immobilien im Ausland investieren, sind aber nicht bereit, die damit verbundenen Risiken einzugehen? Bulgarien entwickelt sich für türkische Bürger zu einem wahren „Goldmarkt“. Was ist die Magie dieses Marktes und warum zieht er immer mehr Investoren aus der Türkei an? Lesen Sie und entdecken Sie neue Möglichkeiten.
In diesem Artikel:
Vorteile des Immobilienkaufs in Bulgarien für türkische Staatsbürger
- Erschwingliche Preise – 2-3 Mal niedriger als in der Türkei.
- Einfach zu reisen – nur 2–3 Stunden, ein halber Tag mit dem Auto oder eine Stunde mit dem Flugzeug.
- Europäische Perspektiven – Markteintritt in die EU über Immobilien.
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Phasen des Immobilienkaufs
Der Kauf einer Immobilie in Bulgarien dauert für türkische Staatsbürger durchschnittlich 3–4 Wochen. Der Prozess besteht aus mehreren Schritten:
Rechtliche Aspekte und Einschränkungen
Die bulgarischen Gesetze sehen Beschränkungen für den Immobilienerwerb durch Ausländer vor:
- Ein direkter Erwerb eines Grundstückes ist nicht möglich.
- Diese Einschränkung gilt auch für Häuser, zu denen ein Grundstück gehört (z. B. Villen oder Cottages). (aber nicht alle Villen und Cottages werden mit Grundstück verkauft)
Firmenregistrierung in Bulgarien:
- Ausländische Staatsbürger können in Bulgarien eine juristische Person gründen (beispielsweise eine LLC).
- Ein in Bulgarien registriertes Unternehmen hat das Recht, Grundstücke und Häuser mit Grundstücken zu kaufen.
Merkmale der Firmenregistrierung:
- Um ein Unternehmen in Bulgarien zu registrieren, müssen Sie ein Mindeststammkapital einbringen, das nur 2,12 Lewa (ungefähr 1,6 Euro) beträgt. Dabei handelt es sich zwar um einen sehr geringen Betrag, dieser ermöglicht Ihrem Unternehmen jedoch den Erwerb von Grundstücken und anderen Immobilien.
- Der Gründer des Unternehmens kann entweder eine Einzelperson (eine normale Person, einschließlich eines türkischen Staatsbürgers) oder eine juristische Person (ein anderes Unternehmen) sein.
- Da Buchhaltung erforderlich ist, empfiehlt es sich, mit professionellen Buchhaltern zusammenzuarbeiten.
Die Bedeutung der Due Diligence bei Immobilien
Die rechtliche Due Diligence einer Immobilie ist ein wichtiger Schritt zur Vermeidung von Schulden, Rechtsstreitigkeiten oder anderen Problemen. Ohne eine solche Prüfung kann es beispielsweise zu einer Beschlagnahme Ihres Eigentums oder zu unbezahlten Steuern kommen.
Bitte beachten Sie:
- Eigentumsrechte . Finden Sie heraus, wer der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist – der Verkäufer oder ein Dritter.
- Belastungen und Schulden . Prüfen Sie, ob mit der Immobilie Schulden, Hypotheken oder Rechtsstreitigkeiten verbunden sind.
- Richtigkeit der Unterlagen . Überprüfen Sie die Katasterregistrierung und die Übereinstimmung der Objektfläche mit dem in den Dokumenten angegebenen Zweck des Objekts.
Wer kann helfen?
Wir empfehlen Ihnen, einen Anwalt zu beauftragen, der mit dem bulgarischen Recht vertraut ist. Wichtig ist auch, bei der Erstellung des endgültigen Vertrags einen professionellen Notar hinzuzuziehen.
Welche sind die häufigsten Fehler beim Immobilienkauf?
Sie bereiten die Transaktion selbstständig vor und prüfen die Unterlagen.
Der Verkäufer kann Informationen über Steuerrückstände oder das Bestehen von Rechten Dritter an der Immobilie verschweigen.
Dies kann rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, beispielsweise den Verlust des Eigentums oder sogar einen Rechtsstreit.
Sie wenden sich an ungeschulte Agenten.
Der Makler berücksichtigt möglicherweise Beschränkungen beim Grundstückserwerb durch Ausländer nicht oder berechnet alle mit dem Kauf verbundenen Kosten falsch.
Dies erhöht die Kosten der Transaktion und führt zu finanziellen Verlusten.
Sie laden keinen Notar ein, den Vertrag zu unterzeichnen.
Ohne Notar kann der Vertrag für ungültig erklärt werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn Zweifel an der Echtheit der Unterschriften bestehen oder die Parteien die erforderlichen rechtlichen Schritte nicht eingehalten haben.
Die Bedeutung der Prüfung von Eigentumsrechten wird unterschätzt.
So kann etwa der Kauf eines Grundstücks mit einem illegal errichteten Gebäude den Abriss des Gebäudes oder empfindliche Geldstrafen nach sich ziehen.
Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf
Um die Gesamtbetriebskosten zu berechnen, ist es wichtig, alle Kosten zu berücksichtigen:
Grunderwerbsteuer.
Türkische Staatsbürger sind verpflichtet, Grunderwerbsteuer zu entrichten. Ihre Höhe beträgt 3 bis 4 % des Immobilienpreises. Die Höhe der Steuer ist abhängig von der Region und der Art der Immobilie.
Notarkosten.
Die Notargebühren für die Registrierung einer Immobilienkauf- oder -verkaufstransaktion betragen in Bulgarien 0,1 % bis 1 % des Immobilienwerts. Diese Gebühren werden bei der Unterzeichnung des endgültigen Vertrags und der Registrierung der Eigentumsurkunden bezahlt.
Staatliche Pflichten.
Die Gebühr für die Eintragung von Eigentumsrechten in das Grundbuch beträgt üblicherweise ca. 0,1 % des Immobilienpreises. Dabei handelt es sich um einen Festbetrag, der nach Abschluss des Geschäfts ausgezahlt wird.
Jährliche Grundsteuer und andere regelmäßige Zahlungen
Jährliche Grundsteuer.
Der Steuersatz richtet sich nach Lage und Art der Immobilie. Normalerweise beträgt seine Höhe 0,1 % bis 0,3 % des (steuerlichen) Schätzwertes der Immobilie.
Nebenkosten und Instandhaltung.
Die Nebenkosten werden monatlich bezahlt (Wasser, Strom, Gas, Müllabfuhr und sonstige Kosten). Diese Zahlungen richten sich nach der Größe der Immobilie und den örtlichen Tarifen. Wir empfehlen Ihnen, die genaue Höhe vor dem Kauf mit dem Immobilienverkäufer abzuklären.
Die Gesamtsumme der Nebenkosten für eine Standardwohnung in Bulgarien kann zwischen 150 und 300 Lewa (75-150 Euro) pro Monat liegen.
Finanzielle Aspekte
Damit ein türkischer Staatsbürger in Bulgarien frei über sein Budget verfügen kann, ist es wichtig:
Eröffnen Sie ein Bankkonto in Bulgarien
Dafür benötigen Sie:
- Ein gültiger Reisepass.
- Nachweis der Wohnadresse (z.B. Mietwohnung).
- TIN der Türkei oder ähnliche Steuernummer in Bulgarien.
Die Kontoeröffnung ist ein einfacher und schneller Vorgang (dauert 1–3 Tage). Aber es bietet die Möglichkeit, frei Überweisungen zu tätigen und Steuern und Nebenkosten zu zahlen.
Für türkische Staatsbürger, die in Bulgarien ein Bankkonto eröffnen, steht bei vielen Banken Online-Banking zur Verfügung. Mit seiner Hilfe können Sie:
- Überweisen Sie Geld zwischen Ihren Konten bei verschiedenen Banken.
- Tätigen Sie internationale Überweisungen (einschließlich Überweisungen von der Türkei nach Bulgarien und umgekehrt).
- Bezahlen Sie Nebenkosten, Steuern und andere regelmäßige Zahlungen, ohne persönlich zur Bank gehen zu müssen.
- Kontrollieren Sie Ihre Ausgaben, zeigen Sie den Transaktionsverlauf an und verwalten Sie Limits.
Erfahren Sie, wie Sie Geld von der Türkei nach Bulgarien überweisen
Bevor Sie Geld aus der Türkei nach Bulgarien überweisen, sollten Sie mögliche Einschränkungen berücksichtigen:
Währungsbeschränkungen.
In der Türkei gibt es Beschränkungen hinsichtlich der Höhe des Geldbetrags, der in Fremdwährung ins Ausland überwiesen werden kann. Bei der Überweisung größerer Beträge kann es erforderlich sein, zusätzliche Unterlagen vorzulegen, die den Überweisungszweck (zum Beispiel den Kauf einer Immobilie) bestätigen.
Banklimits.
Türkische Banken legen unter Umständen Limits für den Betrag fest, den Sie monatlich überweisen können, insbesondere wenn die Gelder ins Ausland gesendet werden. Bei Überweisungen größerer Beträge kann ein Nachweis der Einkommensquelle bzw. des Überweisungsgrundes erforderlich sein.
Gebühren für Auslandsüberweisungen.
Die Höhe der Provision ist abhängig von der Bank und dem Überweisungsbetrag. Um unerwartete Ausgaben zu vermeiden, ist es wichtig, die Kosten der Übersetzung vorab zu klären.
Steuerfragen.
Handelt es sich um einen erheblichen Überweisungsbetrag, können steuerliche Probleme auftreten. Beispielsweise kann beim Kauf einer Immobilie in Bulgarien eine zusätzliche Steuererklärung für in ein anderes Land überwiesene Gelder erforderlich sein.
Wie überweise ich Geld?
- Banküberweisungen. Kann je nach Bank 1 bis 3 Werktage dauern. Für die korrekte Ausführung und den Erhalt der Gelder in Bulgarien ist die Angabe des Überweisungszwecks (z. B. „Kauf von Immobilien“) wichtig.
- Internationale Zahlungssysteme. SWIFT, Western Union oder andere Systeme ermöglichen Ihnen schnellere Geldüberweisungen. Allerdings kann die Provision für solche Überweisungen höher sein.
Vor dem Senden von Geldern:
- Erkundigen Sie sich bei Ihrer türkischen und bulgarischen Bank über Überweisungsgebühren und Währungsbeschränkungen.
- Teilen Sie Ihrer Bank den Verwendungszweck der Überweisung (z. B. Immobilienkauf) mit, um eine Sperrung des Geldbetrags zu vermeiden.
- Prüfen Sie, ob Sie für die Überweisung größerer Beträge zusätzliche Dokumente einreichen müssen.
Visaregelung und Unterkunft
Türkische Staatsbürger können innerhalb von 180 Tagen für bis zu 90 Tage ohne Visum nach Bulgarien einreisen. Dies bedeutet, dass für Kurzreisen, beispielsweise zur Besichtigung von Immobilien oder zum Abschluss eines Geschäfts, kein Visum erforderlich ist.
Sie müssen eine vorübergehende Aufenthaltserlaubnis einholen. Dies ist möglich, wenn Sie Eigentum in Bulgarien besitzen. Stellen Sie hierzu einen Antrag beim Migrationsamt.
Der Erwerb einer Immobilie in Bulgarien im Wert von mindestens 300.000–600.000 bulgarischen Lewa (ca. 150.000–300.000 Euro) ist die Grundlage für die Erlangung einer langfristigen Aufenthaltserlaubnis. Dazu benötigen Sie:
- Nehmen Sie nach dem Kauf einer Immobilie Kontakt zum Migrationsdienst auf und beantragen Sie eine Aufenthaltserlaubnis.
- Legen Sie Dokumente vor, die Ihren Immobilienbesitz bestätigen, sowie einen Nachweis Ihrer Zahlungsfähigkeit (z. B. ein Konto bei einer bulgarischen Bank).
Normalerweise wird eine Aufenthaltserlaubnis für einen Zeitraum von einem Jahr mit der Möglichkeit einer Verlängerung ausgestellt.
Nach 5 Jahren Aufenthalt in Bulgarien mit einer Aufenthaltserlaubnis können Sie eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis beantragen. Es berechtigt zum längerfristigen Aufenthalt und bietet die Möglichkeit, künftig die bulgarische Staatsbürgerschaft zu erlangen.
Empfehlungen und Tipps
Wir haben festgestellt, dass es für türkische Staatsbürger für eine schnelle Adoption in Bulgarien wichtig ist, einige weitere Details zu berücksichtigen:
Sprachliche und kulturelle Besonderheiten
- Sprachbarriere. In Bulgarien ist Bulgarisch die Hauptsprache. Obwohl in den größeren Städten viele Menschen Englisch sprechen, sind Bulgarischkenntnisse insbesondere beim Immobilienkauf hilfreich. Es ist wichtig anzumerken, dass in Bulgarien viele ethnische Türken leben, die ihre Muttersprache und Traditionen bewahrt haben, sowie dass viele türkische Bürger für einen dauerhaften Aufenthalt nach Bulgarien gezogen sind.
Wenn Sie sich Ihrer Sprachkenntnisse nicht sicher sind, können Sie einen Übersetzer beauftragen, der Sie bei der Transaktion unterstützt.
- Kulturelle Ähnlichkeiten und Unterschiede. Bulgarien und die Türkei haben viele kulturelle Gemeinsamkeiten. Zum Beispiel Traditionen der Gastfreundschaft, der Küche und der Feiertage. Dies erleichtert Ihnen die Eingewöhnung. Allerdings gibt es einige Unterschiede in der Gesetzgebung, beispielsweise in Eigentums- und Steuerfragen.
Beliebte Regionen Bulgariens für den Immobilienkauf
- Varna ist eine große Stadt an der Schwarzmeerküste. Berühmt für sein Klima und seine Lebensqualität. Geeignet für diejenigen, die eine Immobilie in Meeresnähe suchen.
- Burgas liegt ebenfalls an der Schwarzmeerküste. Bietet wunderschöne Strände und eine ausgebaute Infrastruktur zum Leben.
- Sofia ist die Hauptstadt Bulgariens mit einem sich entwickelnden Immobilienmarkt. Attraktiv für Investoren und alle, die ein aktives Stadtleben suchen.
- Ferienorte am Schwarzen Meer – Orte wie Nessebar, Sozopol und Goldstrand – bieten hervorragende Möglichkeiten für den Erwerb von Immobilien am Meer.
Ungefähre Preise für Immobilien in Bulgarien
- Neue Wohnungen. In Großstädten wie Sofia, Varna und Burgas liegen die Preise für neue Wohnungen je nach Lage und Infrastrukturniveau zwischen 800 und 1.500 Euro pro Quadratmeter. In prestigeträchtigen Gegenden von Sofia (Stadtzentrum oder Gebiete mit ausgebauter Infrastruktur) kann der Preis deutlich höher sein.
Wenn Sie in neuen Wohnraum investieren möchten, halten Sie nach Neubauprojekten in Entwicklungsgebieten Ausschau, in denen die Wohnungspreise möglicherweise niedriger und das Potenzial für eine künftige Wertsteigerung höher ist.
- Neue Häuser. Die Preise für neue Häuser beginnen bei 1.200 Euro pro Quadratmeter und können in prestigeträchtigen Gegenden bis zu 2.000 Euro pro Quadratmeter erreichen. An der Schwarzmeerküste werden neue Häuser mit Meerblick mehr kosten als in ländlichen Gebieten.
Bei der Auswahl eines neuen Zuhauses ist es wichtig, nicht nur die Kosten, sondern auch die Raumaufteilung, die Bauqualität und die Fertigstellungszeit des Projekts zu berücksichtigen.
- Zweitwohnungen. In Sofia, Varna und Burgas können Weiterverkaufswohnungen 600 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter kosten. Sanierungsbedürftige Altbauwohnungen können deutlich günstiger sein. Berücksichtigen Sie in diesem Fall jedoch die Mehrkosten für die Bauarbeiten.
Wenn Ihnen einige Renovierungsarbeiten nichts ausmachen, kann ein Eigenheim aus zweiter Hand eine gute Investition sein, da der Kaufpreis niedriger ist und Sie die Immobilie Ihren Bedürfnissen entsprechend gestalten können.
- Zweitwohnungen. Der Durchschnittspreis beträgt 800 bis 1500 Euro pro Quadratmeter, abhängig vom Alter und Zustand der Immobilie. In einigen abgelegenen Gebieten kann der Preis sogar niedriger sein. Diese Häuser eignen sich für diejenigen, die eine ruhigere Atmosphäre suchen.
Wenn Sie ein Haus aus zweiter Hand kaufen, sollten Sie dessen Zustand sorgfältig prüfen, um versteckte Mängel zu vermeiden, die in Zukunft möglicherweise erhebliche Investitionen erforderlich machen.
Die Kosten der Wohnung hängen auch von der Anzahl der Zimmer ab:
- Apartments und Studios. Die durchschnittlichen Kosten betragen je nach Lage zwischen 600 und 1200 Euro pro Quadratmeter. Solche Wohnungen eignen sich als Investition in die Vermietung, insbesondere an der Schwarzmeerküste oder in Großstädten.
Zur Vermietung eignen sich kleine Wohnungen und Studios. Sie erfreuen sich bei Touristen großer Nachfrage.
- Zwei- und Dreizimmerwohnungen. In Großstädten liegt ihr Preis meist zwischen 800 und 1500 Euro pro Quadratmeter. Diese Wohnungen sind geräumiger und bei Familien und Langzeitmietern beliebt.
Wenn Sie eine Wohnung zum Wohnen kaufen, achten Sie auf Wohnungen mit einer guten Raumaufteilung. Sie sind auf dem Zweitmarkt in der Regel sehr gefragt.
Bulgarien ist eines der besten Länder, das den Kauf von Immobilien für Einwohner der Türkei anbietet.
Es eignet sich auch für Personen, die eine Wohnung oder ein Haus für sich alleine suchen. Auch für Investoren, die ihre Immobilie vermieten möchten, ist dieses Land von Vorteil.
Damit die Kauf- bzw. Verkaufstransaktion jedoch erfolgreich und ohne Fallstricke verläuft, ist es wichtig, die rechtlichen und finanziellen Feinheiten Bulgariens zu berücksichtigen. Um kein kleines Detail zu übersehen, das in Zukunft zu Problemen führt, wenden Sie sich an eine Immobilienagentur mit erfahrenen Anwälten.
